Korteriühistu võlglased – mida ja kuidas ette võtta?

Korteriühistud puutuvad sageli kokku võlgnikega, kes ei tasu õigeaegselt majandamiskulusid. See ei ole ainult võlgniku ja ühistu vaheline küsimus – iga tasumata arve mõjutab kogu maja elanikke, sest kommunaalkulud ja remondifond katavad ühiselt kasutatavaid teenuseid ja hooldustöid.

Mida peab ühistu juhatus ette võtma?

Reageeri varakult.
Kui arve jääb tasumata, ei tohi juhatus seda ignoreerida. Aegumine võib saabuda kolme aasta möödudes ja suuremaks paisunud võla sissenõudmine on oluliselt keerulisem.

Esimesed sammud:

• võta ühendust ja küsi, miks arve tasumata jäi;
• saada kirjalik meeldetuletus koos tasumise tähtajaga;
• vajadusel lepi kokku maksegraafik või notariaalne võlatunnistus.

Kui läbirääkimised ei aita, on ühistul võimalik pöörduda kohtusse:

• maksekäsu kiirmenetlus – lihtsustatud ja kiire menetlus nõuetele, mille kogusumma koos kõrvalnõuetega ei ületa 8000 eurot;
• hagita menetlus – sobib, kui nõue ületab 8000 eurot või võlgnik tõenäoliselt vaidleb vastu. Korteriomandist tulenevad ühistu nõuded korteriomaniku vastu (nt majandamiskulude võlg) lahendab kohus hagita menetluses, mitte hagimenetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1). Kui võlgnik esitab maksekäsule vastuväite ja ühistu ei ole palunud menetlust sel juhul lõpetada, jätkub asi samuti hagita menetlusena (TsMS § 486 lg 3).

Kui kohus on võla välja mõistnud ja võlgnik ikka ei maksa, saab pöörduda kohtutäituri poole. Äärmuslikul juhul võib kõne alla tulla ka korteriomandi võõrandamise nõue (KrtS § 32), näiteks kui omanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Nõude esitamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega; kui omanik ei võõranda korteriomandit kolme kuu jooksul nõude esitamisest, otsustab võõrandamise ühistu või korteriomaniku hagi alusel kohus (KrtS § 33).

Võlgnikega seotud õigused ja võimalused

Seadus annab korteriühistule mitmeid hoobasid, et oma õigusi kaitsta:

• Viivis ja sissenõudmiskulud. Ühistul on õigus nõuda viivist tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Lisaks saab ühistu nõuda võla sissenõudmiskulude hüvitamist, kuid seadus piirab selle üldjuhul kindla summaga: kuni 30 eurot, kui nõue on kuni 500 eurot; kuni 40 eurot, kui nõue on üle 500 ja kuni 1000 euro; ning kuni 50 eurot, kui nõue on üle 1000 euro. Suuremat kahju saab nõuda üksnes erandlikel asjaoludel (KrtS § 42).
• Pandiõigus. Korteriühistul on seadusest tulenev pandiõigus korteriomandile. See tähendab, et korteri sundmüügil täite- või pankrotimenetluses rahuldatakse ühistu nõue nagu esimesel järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõue, enne teisi hüpoteegipidajaid – kuid üksnes korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa ulatuses ja mitte rohkem kui 50% jaotatavast müügitulust (KrtS § 44). Kui korter oli hüpoteegiga koormatud juba enne 01.01.2018, on see eelis kuni hüpoteegi lõppemiseni piiratud 5%-ga müügitulust (KrtS § 72). Tavalise müügi korral vastutab uus omanik ühistu ees sissenõutavaks muutunud võlgade eest käendajana korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43).
• Korteri võõrandamise nõue. Kui korteriomanik rikub järjepidevalt oma kohustusi, näiteks jätab korduvalt arved maksmata või häirib oluliselt teiste elanike õigusi, võib üldkoosolek otsustada, et ta peab oma korteri võõrandama. Kui seda vabatahtlikult ei tehta, saab ühistu pöörduda kohtusse.

Kuidas andmeid avaldada?

Paljud ühistud soovivad avaldada võlgnike nimekirju, kuid seadus seab siin piirid.

Lubatud:

• avaldada võlgniku nimi ja võla suurus ainult ühistu liikmetele (nt arvetel, protokollides, ühistu intranetis).

Keelatud:

• panna võlgnike nimekirju trepikodade teadetetahvlile või internetti, kus ka kolmandatel isikutel on juurdepääs;
• avaldada isiklikke andmeid, mis pole seotud võlaga.

Raskemad juhtumid – kui probleem pole ainult võlas

Praktikas on ette tulnud juhtumeid, kus võlgnik takistab kogu maja arengut, blokeerib remondilaenu võtmist või põhjustab korduvate rikkumistega naabritele ebamugavusi. Sellisel juhul võib ühistu arutada korteriomandi võõrandamise nõude esitamist (KrtS § 32). See on kõige karmim samm, kuid mõnikord ainus viis tagada, et majas oleks võimalik normaalselt elada ja majandada.

Tähtsad soovitused ühistutele

• Kontrollige, et raamatupidamine oleks korras ja ei kajastaks aegunud nõudeid.
• Selgitage välja, kuidas laekumisi arvestatakse (kas esmalt viivised või põhivõlg).
• Ärge laske võlal kasvada liiga suureks – varajane reageerimine hoiab ära suuremad probleemid.
• Vajadusel küsige juristi abi, et vältida vigu ja liigseid kulutusi.

Oleme loonud võla sissenõudmiseks uue üksuse: Erovik Inkasso Agentuur. Loe selle kohta lähemalt siit: Võla sissenõudmine – Erovik Inkasso

Kokkuvõte

Korteriühistu võlglastega tegelemine nõuab kiiret reageerimist, selget strateegiat ja seadusest kinnipidamist. Esmalt tuleks proovida kokkuleppeid, kuid kui need ei toimi, tuleb kasutada seadusest tulenevaid võimalusi – viivis, maksekäsk, kohtumenetlus, täitemenetlus või äärmuslikel juhtudel korteriomandi võõrandamise nõue.

Kui Teie korteriühistus on tekkinud võlgnike probleem või vajate abi ühistu vastu esitatud nõude tõrjumisel, võtke meiega ühendust – aitame leida praktilise ja õiguslikult kindla lahenduse.