Tavaline on Eestis olukord, kui ühel kinnisasjal on mitu erinevat kaasomanikku. Sellisel juhul tekib alati probleeme, kuidas õiguslikult parimal viisil reguleerida kaasomanike omavahelisi suhteid. Praktikas on tavapäraseks lahenduseks sõlmida omanike vahel notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe, mis tuleks ka kanda kinnistusraamatusse.

Mida kasutuskorraga reguleeritakse?

Kasutuskorra kokkuleppega määratakse kindlaks, milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses. Juhul, kui kasutuskorra kokkulepe puudub, on kõigil kaasomanikel õigus kasutada ükskõik millist osa kaasomandis olevast hoonest või krundist – arvestades siiski teiste omanike kaaskasutust. Sel juhul tuleb ka lähtuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ls 2 sätestatust: kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kasutuskorra kohaselt võib kaasomanikel olla õigus kasutada enda ainuvalduses ja –kasutuses olevat ala selliselt, et ta saab ilma teise omaniku nõusolekuta sõlmida üüri- ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega, omal äranägemisel määrata nende tingimusi, samuti lepinguid muuta ja lõpetada. Tavapäraselt kuuluvad kasutuskorra juurde ka täpsusavad plaanid, millel on visuaalselt tähistatud (näiteks noolega, ruuduliselt või mingi värviga), millised ruumid millise kaasomaniku ainuvalduses ja –kasutuses on ning millised alad on ühiskasutuses. Näiteks jäetakse elamu I korruse üldkasutatav ala kõigi korteriomanike ühiskasutusse või lepitakse kokku, et korteriomanikud kasutavad kinnisasjal asuvaid puukuure vastavalt bokside jaotusele ja sissepääs kuuridesse läheb kuuride eest. Või määratakse, et kinnisasjale planeeritakse kokku üheksa parkimiskohta vastavalt plaanil märgitule, millest seitse parkimiskohta on tähistatud korteri numbriga jne.

Kandmine kinnistusraamatusse

Kasutuskorra kokkuleppe võib sõlmida ka suuliselt, ilma notariaalse kinnituseta, samuti ei pruugi seda kanda kinnistusraamatusse – sellisel juhul tuleb arvestada, et kui kinnistusraamatu kanne puudub, siis ei ole see siduv näiteks uutele kaasomanikele. AÕS § 79 lg 1 sätestab, et kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes (lg 1); kuid lisab, et kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (lg 2). Samuti tuleb arvestada, et kui kaasomanik soovib laenu võtta, võib probleeme tekkida kaasomandis oleva kinnisasja koormamisel hüpoteegiga, kuna tavaliselt on kreeditorid seadnud tingimuseks, et kasutuskorra kokkulepe olgu notariaalne ja sees kinnistusraamatus. Sama kehtib ka omandi kindlustamise puhul.  

Kasutuskord ei sega elamu renoveerimist

Mis saab aga näiteks juhul, kui on küll olemas kasutuskord, kuid üks kaasomanik kavatseb elamut renoveerida, aga teine ei ole nõus? Tallinna Ringkonnakohus analüüsis sellist olukorda oma lahendis nr 2-19-7304 ning leidis, et kuigi kaasomanike kasutuskord on pooltele kohustuslik, ei saa eeldada, et kaasomanikud suudavad igas olukorras jõuda täielikule üksmeelele. Kui kaasomanikud mingites küsimustes kokkulepet ei saavuta, ei saa see viia olukorrani, kus remonti vajav elamu jääb kaasomanike erimeelsuste tõttu renoveerimata. Planeeritud ehitustöödeks on AÕS § 74 lg 1 järgi vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega, olgugi, et kaasomanikud on kokku leppinud ehitustööde eelneva kooskõlastamise tingimuse ja selline nõue tuleneb ka seadusest, võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.

Vaidluste lahendamine

Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast või muutmast, võib iga kaasomanik nõuda kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses ning kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab taaskord tahteavalduse TsÜS § 68 lg 5 alusel. Selleks esitatakse kohtusse avaldus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjade üks liike ning sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Riigikohus on oma otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-12-08 p 13 selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades muuhulgas kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kohus ei ole seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel menetlusosaliste taotletud kasutusviisidega.

Kokkuvõtteks Olukorras, kui ühel kinnisasjal on mitu erinevat kaasomanikku, siis on praktikas heaks lahenduseks kasutuskorra kokkuleppimine. Kasutuskorra kokkuleppe tagab kõige paremini selle notariaalne sõlmimine ja kandmine kinnistusraamatusse. Kui mõni kaasomanik siiski ei soovi vabatahtlikult kasutuskorra kokkulepet sõlmida, on võimalik pöörduda kohtu poole ning kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse.