Kasutuskorra kokkulepe kui kaasomanikele vajalik lahendus

Eestis on tavapärane, et ühel kinnisasjal on mitu kaasomanikku. Tekib küsimus: kuidas korraldada omavahelised suhted nii, et kõigil oleks selgus ja õiguskindlus? Praktikas on parim lahendus sõlmida kasutuskorra kokkulepe, mis tõestatakse notariaalselt ja kantakse kinnistusraamatusse.

Mida kasutuskorraga reguleeritakse?

Kasutuskorraga määratakse, milline osa kinnisasjast on iga kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses. Ilma kokkuleppeta on kõigil õigus kasutada ükskõik millist osa, arvestades teiste huve ja hea usu põhimõtet (AÕS § 72 lg 3 ja 5).

Kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse

Suuline või lihtkirjalik kokkulepe ei seo uusi omanikke. AÕS § 79 järgi on see siduv ainult siis, kui märge on tehtud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud kokkulepe on nähtav ka tulevasele ostjale ja laenu andvale pangale.

Kas kasutuskord takistab renoveerimist?

Ei. Kui maja vajab remonti, ei saa üks kaasomanik üksi töid blokeerida. Asja säilitamiseks vajalikke toiminguid võib kaasomanik teha ka teiste kaasomanike nõusolekuta ning nõuda neilt vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega (AÕS § 72 lg 4). Asja olulist muutmist hõlmavateks ehitustöödeks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut (AÕS § 74 lg 1), kuid kui see põhjendamatult puudub (eelkõige kui tööd ei kahjusta teiste kaasomanike õigusi ega huve), võib kohus kohustada teist kaasomanikku nõusolekut andma ning jõustunud kohtulahend asendab tema nõusoleku (AÕS § 72 lg 5, TsÜS § 68 lg 5).

Näide praktikast: Tallinna Ringkonnakohus (03.07.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-7304) jättis muutmata maakohtu määruse, millega kaasomanikku kohustati andma nõusolek elamu renoveerimiseks. Kohus leidis, et kui kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, ei saa see viia olukorrani, kus remonti vajav elamu jääb renoveerimata; elamu kehva seisukorda arvestades olid kavandatud tööd mõistlikud ja kaasomanike huvides ega kahjustanud teise kaasomaniku õigusi ega huve.

Mida teha vaidluse korral?

Kui kokkulepet vabatahtlikult ei saavutata, võib iga kaasomanik pöörduda kasutuskorra küsimuses kohtusse ja nõuda, et kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke kohustataks andma kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused (AÕS § 72 lg 5, TsÜS § 68 lg 5); kohus ise kasutuskorda kindlaks ei määra. Kohus lahendab vaidluse kaalutlusotsusena, arvestades hea usu põhimõtet, mõttelisi osi ja senist kasutust; kui kinnisasja oluliseks osaks on elamu, toimub see üldjuhul hagita menetluses (TsMS § 613 lg 2; Riigikohtu määrused nr 3-2-1-12-08 ja 2-18-15391/41).