Kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja erilist põhjust, mis siiski ei tähenda, et kohus peab igal juhul kaasomandi hagis taotletud viisil lõpetama. Üks kaasomanikest ei saa ühe kaasomandi lõpetamise viisi esitamisega sundida seda teisele kaasomanikule peale juhul, kui see oleks ilmselgelt ebamõistlik või ebaõiglane.

Asja jagamine kaasomandi lõpetamisel

Asjaõiguse (AÕS) § 76 kohaselt võib kaasomanik igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, välja arvatud siis, kui see on kokkuleppega välistatud või läheks vastuollu hea usu põhimõttega. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamise nõude eelduseks on vaid kaasomandi olemasolu ning välistamise kokkulepete puudumine. Kaasomanik ei pea põhjendama, miks ta soovib kaasomandit lõpetada. Juhul, kui lõpetamise otsustab kohus, ei pea ka kohus reeglina tuvastama kaasomandi lõpetamise põhjuseid.

Jagamise üldreeglid seaduses

Asjakohased sätted sisalduvad AÕS § 77. Nimetatud paragrahv sätestab üldreegli, mille kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele (lg 1). Samas ei ole midagi kummalist selles, kui kaasomanikud ei saavuta vastavat kokkulepet. Kuidas siis talitada? Seadus ütleb, et juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, peab otsuse tegema kohus. Kohtul on võimalik valida mitme viisi vahel, kas: 1) jagada asi hageja nõudel kaasomanike vahel reaalosades, 2) anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või 3) müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamise viiside valikul on kohus seotud hagi piiridega, st saab lähtuda ainult nendest viisidest, mida on taotletud hagis või vastuhagis.

Jagamine peab olema mõistlik

Kohtud on korduvalt rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomanike huvide kaalumisel lähtuma õiglusest ning huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb arvestada ka poolte suhete ja senise läbisaamisega.

Jagamine reaalosadeks

Asja jagamine reaalosadeks saab kõne alla tulla ainult siis, kui see on üldse võimalik, näiteks maatüki puhul.Sellisel juhultuleb arvesse võtta nii maatüki olemust, kui maakorralduslikke nõudeid, sest jagamisel tuleb moodustada uued katastriüksused. Kinnisasja reaalosade määramisel tuleb lähtealuseks võtta kaasomanike mõtteliste osade suurused. Lisaks sätestab AÕS § 77 lg 3, et kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Lisaks võib kohtu poolt kindlaksmääratud osade jaotamine reaalselt toimuda vajaduse korral ka liisu heitmise teel. AÕS § 356 lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks alati nõutav hüpoteegipidaja nõusolek ning hüpoteek jääb uutele kinnisasjadele kehtima.

Asja jätmine ühele või mitmele kaasomanikule

Sageli ei ole võimalik asja selle olemuse tõttu jagada või see oleks ebamõistlik. Sellisel juhul on võimalik kaasomand lõpetada nii, et jätta asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas (AÕS § 77 lg 2). Sättest ei nähtu üheselt, mida see sisuliselt tähendab. Riigikohus on leidnud, et selleks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Sageli võib esineda probleem, et kuna hüpoteegipidaja õigusi ei saa ilma hüpoteegipidaja enda nõusolekuta muuta, võib tekkida olukord, kus kaasomanikud on küll leppinud kokku laenu jäämises kinnisasja oma ainuomandisse saavale kaasomanikule, kuid kui ta ei maksa, ei vabane ka teine pool vastutusest. Sellisel juhul võib lahenduseks olla kinnisasja panemine kaasomanikevahelisele enampakkumisele, st leidma uue finantseeringu, lõpetama ühise laenu ja vabastama teise kaasomanikul laenust. Ei oleks õiglane, kui üks saab asja, ja teisele jääb kohustus.

Asja müümine avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel

Võib kõne alla tulla siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, kuid pole huvitatud ainuomanikuks saamisest, samas tahetakse võimalikult suurt hinda. Kaasomanikevaheline enampakkumine võib ette tulla aga juhul, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid asja soovivad enda omandisse samal ajal mitu kaasomanikku. Silmas tuleb pidada, et laasomand lõppeb siis, kui näiteks korteriomand müüakse. Kui kaasomandis olev kinnisasi müüakse täituri poolt avalikku enampakkumist ettenägeva kohtuotsuse alusel, et lõpetada kaasomand, jäävad kolmandate isikute õigused kinnisasjale püsima sarnaselt olukorraga, kus kaasomanikud ise oleksid kinnisasja müünud kolmanda isiku ainuomandisse. Kui hüpoteekidega on aga koormatud kinnisasja kaasomandi osad, jäävad osad õiguslikult iseseisvatena püsima ja hüpoteegid alles.

Näide kohtupraktikast

Harju Maakohus on lahendis 2-13-46481 leidnud, et olukorras, kui mõlemal poolel on kinnisasjaga emotsionaalne side, siis tuleb arvesse võtta seda, kumma side kinnisasjaga on tugevam. Näiteks leidis kohus viidatud lahendis, et olukorras, kus kostja on aastatepikkuse perioodi vältel suvilat reaalselt kasutanud, selle hooldamise ja korrashoiuga tegelenud ning hoone jaoks vajalikke kulutusi teinud, ei oleks õiglane kaasomandisse kuuluva kinnistu hagejale jätmine. Kohus ei kahelnud, et ka hagejal on tulenevalt lapsepõlvemälestusest suvilaga tugev emotsionaalne side, kuid kohus asus seisukohale, et kostjal on aastatepikkusest tihedast kasutamisest ja suvilasse panustamisest tingituna kinnistuga veelgi suurem emotsionaalne seos. Seega tuleb asi jätta kostjale.

Teksti koostamisel on kasutatud järgmist abimaterjali: K. Piho, K. Krillo. Kinnisasja kaasomandi lõpetamine. Kohtupraktika analüüs. Riigikohus, Tartu 2014.