Mida teha, kui kinnisvarafirma nõuab kaasomandi lõpetamist?

Kujutame ette olukorda: olete koos sugulastega pärinud maja või maa ning sinna on enampakkumisel tekkinud uueks kaasomanikuks kinnisvarafirma. Mõne aja pärast saabub kiri – ettevõte nõuab kaasomandi lõpetamist ja ähvardab, et kui te müügiga ei nõustu, pöörduvad nad kohtusse.

Sellistes olukordades on oluline teada oma õigusi ja mitte lasta end hirmutada.

1. Kaasomandi lõpetamist võib alati nõuda

Tõepoolest, iga kaasomanik võib igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See ei tähenda aga automaatselt, et kogu vara pannakse kohe müüki. Kohus võib otsustada erinevalt:

• jagada kinnistu reaalosadeks,
• jätta kinnistu ühele või mitmele kaasomanikule ja panna neile kohustuse teisi välja osta,
• müüa kinnistu enampakkumisel.

2. Kohtukulud ei jää automaatselt teie kanda

Sageli üritatakse kirjas hirmutada, et kõik kohtukulud ja õigusabikulud jäävad teie kanda. Automaatselt see nii ei ole. Menetluskulude jaotuse otsustab kohus: hagimenetluses kannab kulud üldjuhul pool, kelle kahjuks otsus tehti, ning hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled kulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota neid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta neid poolte endi kanda (TsMS §-d 162 ja 163). Kui kinnisvarafirma pöördub kohtusse, tasub ta esialgu ise oma riigilõivu ja õigusabikulud.

3. Kohus ei müü kodu kergekäeliselt maha

Kohus valib kaasomandi lõpetamise viisi kaasomanike huve kaaludes ning peab eelistama viisi, mis koormab neid kõige vähem; seejuures saab kohus valida üksnes hagis või vastuhagis taotletud viiside vahel. Kohus võib arvestada ka sellega, et kinnistu on ühe kaasomaniku pikaajaline kodu (vt Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 20). Kui müüki nõuab üksnes väikese osa omanik (näiteks 1/6 või 1/10), kelle huvi on puhtalt rahaline, võib kohus pidada õiglaseks lahendust, kus kinnistu jääb suurema osa omanikule ja ta maksab väiksemale osanikule hüvitise. See eeldab aga, et suurem osanik on seda kohtult ise taotlenud (vajaduse korral vastuhagiga) ning on valmis ja võimeline hüvitist maksma; vastasel juhul võib kohus kinnistu siiski avalikul enampakkumisel müüa, kui seda on taotletud (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 21–25).

4. Tähtaeg kirjas ei ole siduv

Kui kiri ütleb, et „palume vastata hiljemalt selleks kuupäevaks“, ei tähenda see, et te peate midagi otsustama või allkirjastama. Vastata võib lühidalt (näiteks: „Me ei ole müügiga nõus.“), aga te ei pea kokkulepet sõlmima ainult seetõttu, et kiri seda nõuab.

5. Hindamine tehakse ametlikult kohtus

Kui asi jõuab kohtusse ja vara väärtuse üle vaieldakse, saab kohus menetlusosalise taotlusel määrata ekspertiisi ja küsida kutselise hindaja arvamust (TsMS § 293 lg 1). See tähendab, et vara väärtus määratakse objektiivselt turuhinna alusel, mitte ei jää ühe poole „laest võetud“ hinna juurde.

6. Vaidlused lõppevad sageli kompromissiga

Enamik selliseid kaasomandi vaidlusi lõpeb kompromissiga – näiteks kinnisvarafirma saab hüvitise oma osa eest. Probleem võib tekkida siis, kui perel ei ole vahendeid hüvitise maksmiseks. Sellisel juhul tuleb koos juristiga kaaluda erinevaid lahendusi.

7. Kinnisvarafirma võib oma osa alati müüa

Oluline on teada, et kinnisvarafirmal on seaduslik õigus oma mõtteline osa müüa ka kolmandatele isikutele (AÕS § 73 lg 1); sel juhul on teistel kaasomanikel müüdava osa ostueesõigus (AÕS § 73 lg 2). Kui nad seda ei tee ja eelistavad kohtuteed, siis näitab see pigem survetaktikat.

Kokkuvõte

Kui saate kaasomandi lõpetamise nõude:

• ärge kiirustage allkirjastama ega nõustuma müügiga,
• teadke, et kulud ei lähe automaatselt teie kanda,
• kohtus arvestatakse ka teie seisukohta ja kinnistu tegelikku väärtust,
• vajadusel küsige nõu juristilt, et kaitsta oma õigusi.

Kaasomandi lõpetamine ei tähenda, et kaotate kodu – sageli tähendab see hoopis, et teil on võimalus kinnisvara endale välja osta.