Kaasomand: mis see on ja millised õigused on kaasomanikul

Kaasomand on omand, mis kuulub samal ajal kahele või enamale isikule mõttelistes osades (asjaõigusseaduse ehk AÕS § 70). Kaasomandis võib olla näiteks maja koos maaga, suvila, maatükk või korter, mille omanikud on õed-vennad, endised elukaaslased või äripartnerid. Siin selgitame, mida kaasomand tähendab, millised õigused ja kohustused on kaasomanikul ning kuidas kaasomanike vaidlusi lahendada.

Mis on kaasomand ja mõtteline osa

Ühine omand võib olla kaasomand või ühisomand. Kaasomandi korral kuulub asi omanikele mõttelistes osades, ühisomandi korral kindlaks määramata osades. Kui seadus ei sätesta teisiti, on ühine omand kaasomand (AÕS § 70). Kaasomandi põhireeglid on asjaõigusseaduse §-des 70–77.

Mõtteline osa kaasomandist on murdosa kogu asjast, näiteks 1/2 või 1/3. See ei tähenda kindlat tuba, korrust ega maatüki osa. Kui kahele õele kuulub suvila pooleks, on kumbki kogu suvila kaasomanik ja kummalgi ei ole „oma“ tuba, kui nad ei ole kasutamises kokku leppinud. Kui seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti, on kaasomanike osad võrdsed (AÕS § 71). Kinnistusraamatu teisest jaost näeb, kas kinnistu on kaas- või ühisomandis ja kui suur on iga kaasomaniku osa (kinnistusraamatuseaduse § 14).

Korteri kaasomand: korteriomand ja tavaline kinnistu

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa (näiteks korteri) üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ehk KrtS § 1). Kaasomandi osa esemeks on maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega kolmanda isiku omandis (KrtS § 4) – näiteks trepikoda ja katus.

• Eriomandit ja kaasomandi osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada ega koormata (KrtS § 11).
• Kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34) ja majandamiskulude ettemaksed tehakse üldjuhul kaasomandi osa suuruse järgi (KrtS § 40).
• Korteriomandi müümisel ei ole teistel korteriomanikel ostueesõigust (KrtS § 11).

Teine olukord on see, kui üks korteriomand kuulub mitmele inimesele, näiteks kahele pärijale. Siis saavad nad korteriomandiga seotud õigusi teostada üksnes ühiselt ja vastutavad korteriomandist tulenevate kohustuste eest solidaarselt (KrtS § 15). Eramu, suvila või maatüki kaasomanike suhteid reguleerib otse asjaõigusseadus.

Kaasomaniku õigused: kasutamine, viljad ja kulud

• Kasutamine. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Tavapärase kasutamise küsimusi võib otsustada häälteenamusega, kusjuures häälte arv sõltub osa suurusest. Enamus ei saa ilma kaasomaniku nõusolekuta vähendada tema osale vastavat kasu. Iga kaasomanik võib asja kasutada niivõrd, kuivõrd see ei takista teiste kaaskasutust (AÕS § 72).
• Viljad ja tulu. Kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui ei ole kokku lepitud teisiti (AÕS § 71). Kasu hulka kuulub ka tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu, näiteks üüritulu (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62).
• Kulud. Kaasomanik kannab oma osa suuruse järgi asjal lasuvaid koormatisi ning asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulusid (AÕS § 75). Asja säilitamiseks vajalikke toiminguid, näiteks katuse lekke kõrvaldamist, võib kaasomanik teha ka teiste nõusolekuta ja nõuda teistelt kulude hüvitamist nende osade järgi (AÕS § 72).
• Olulised otsused. Kogu asja võõrandamine või koormamine, näiteks hüpoteegiga, ning asja või selle majandusliku otstarbe oluline muutmine nõuab kõigi kaasomanike kokkulepet (AÕS § 74).
• Hea usk. Kaasomanik võib nõuda, et asja valdamine ja kasutamine toimuks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad hoiduma teiste õiguste kahjustamisest (AÕS § 72).

Kasutuskord ja erikasutusõigus

Kasutuskorra kokkuleppega lepivad kaasomanikud kokku, kes millist osa ühisest asjast kasutab – näiteks kumb pere elab maja millises osas või kuidas jagatakse aed ja parkimiskohad. Korteriomandite puhul saab korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest korteriomaniku erikasutusse (KrtS § 14). Korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes kehtib selline kokkulepe aga ainult siis, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13).

Kui kinnisasja oluline osa on elamu ja kaasomanikud ei suuda eluruumide, ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamises kokku leppida, lahendab vaidluse kohus hagita menetluses (tsiviilkohtumenetluse seadustiku ehk TsMS § 613). Täpsemalt lugege artiklitest kasutuskorra kokkuleppest ning erikasutusõigusest ja kasutuskorrast.

Oma osa käsutamine: müük, kinkimine, pantimine

Kaasomanik võib oma mõttelise osa võõrandada, pärandada, pantida või muul viisil käsutada (AÕS § 73). Teiste kaasomanike nõusolekut selleks vaja ei ole. Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik, on teistel kaasomanikel aga ostueesõigus.

• Müüja peab teistele kaasomanikele ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust viivitamata teatama (võlaõigusseaduse ehk VÕS § 249). Kinnisasja puhul saab ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul teate saamisest (VÕS § 250).
• Ostueesõiguse teostamisel loetakse müügileping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Avaldus tehakse müüjale samas vormis nagu müügileping (VÕS § 244).
• Ostueesõigust saab teostada müügi ja muu tasulise võõrandamise korral (VÕS § 244). Kinkimine on tasuta võõrandamine, mistõttu see ostueesõigust kaasa ei too.
• Ostueesõigust ei ole, kui mõtteline osa võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale või omandatakse avalikes huvides (AÕS § 73). Ostueesõigust ei saa kasutada ka siis, kui osa müüakse müüja alanejale või ülenejale sugulasele, abikaasale või registreeritud elukaaslasele või kui see müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses (VÕS § 251).

Kaasomandi lõpetamine kokkuleppel või kohtu kaudu

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kokkuleppega võib selle õiguse välistada, kuid ka siis saab lõpetamist nõuda olulisel põhjusel (AÕS § 76). Kui kaasomanikud ei saavuta jagamise viisi osas kokkulepet, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule kohustusega maksta teistele nende osad rahas välja või müüa asi enampakkumisel ja jagada raha osade suuruse järgi (AÕS § 77). Lähemalt lugege artiklist kinnisasja kaasomandi lõpetamine. Kui Teie kaasomanikuks on saanud kinnisvarafirma, mis nõuab kaasomandi lõpetamist, vaadake artiklit kaasomandi lõpetamise nõudest.

Kaasomand pärimisel ja abikaasade vahel

Kui pärandi võtab vastu mitu pärijat, kuulub pärandvara neile kuni jagamiseni ühiselt ja nende suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid (pärimisseaduse ehk PärS § 147). Kaaspärija ei saa üksi käsutada pärandvara hulka kuuluvaid esemeid, kuid võib notariaalse tehinguga käsutada oma osa pärandvara ühisusest; müügi korral on teistel kaaspärijatel kahekuuline ostueesõigus (PärS § 148 ja 149). Pärandvara jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid (PärS § 152). Pärimise etappidest lugege lehelt Pärimine.

Abikaasade varaühisuse korral on varaühisuse kestel omandatud vara abikaasade ühisomandis (perekonnaseaduse ehk PKS § 25). See ei ole kaasomand: abikaasa ei saa oma osa ühisvaras käsutada ega nõuda varaühisuse kestel ühisvara jagamist (PKS § 26). Varaühisuse lõppedes jagatakse ühisvara kaasomandi lõpetamise sätete järgi võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti (PKS § 37). Pärimise või kinke teel saadud vara on abikaasa lahusvara (PKS § 27). Vaadake ka artiklit abikaasade ühisvara jagamisest.

Tüüpilised kaasomanike vaidlused ja nende lahendamine

• üks kaasomanik kasutab kogu kinnistut ega võimalda teistel seda kasutada;
• remondi- ja hoolduskulud on kandnud ainult üks kaasomanik;
• kinnistut üüritakse välja, kuid tulu ei jagata;
• remondi, ümberehituse või müügi osas ei jõuta kokkuleppele;
• mõtteline osa müüakse kõrvalisele isikule teistele teatamata;
• üks kaasomanik soovib kaasomandist väljuda, teine mitte.

Lahenduse otsimist tasub alustada kirjalikust kokkuleppest, näiteks kasutuskorra kokkuleppest. Kui teine pool koostööd ei tee, saab oma nõude esitada nõudekirjaga ja vajaduse korral pöörduda kohtusse. Elamu kasutamise vaidlused lahendatakse hagita menetluses (TsMS § 613), kaasomandi lõpetamist nõutakse hagiga (AÕS § 77). Kohtumenetlusest lugege lehelt Kohtuvaidlused.

Korduma kippuvad küsimused

Mida tähendab kaasomand kinnistusraamatus?

See tähendab, et kinnistu kuulub mitmele omanikule mõttelistes osades. Kinnistusraamatu teises jaos on kirjas omanikud ja iga kaasomaniku osa suurus (kinnistusraamatuseaduse § 14).

Kas kaasomanik võib oma osa müüa ilma teiste nõusolekuta?

Jah. Kinnisasja mõttelise osa müümisel kõrvalisele isikule on teistel kaasomanikel aga ostueesõigus, mida saab teostada kahe kuu jooksul müügiteate saamisest (AÕS § 73, VÕS § 250).

Kes maksab kaasomandis oleva kinnistu kulud?

Kaasomanikud kannavad asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulusid ning koormatisi oma osa suuruse järgi (AÕS § 75).

Kas kaasomandi lõpetamist saab nõuda, kui teine kaasomanik on vastu?

Jah. Kokkuleppe puudumisel otsustab jagamise viisi kohus. Kui lõpetamise õigus on kokkuleppega välistatud, on vaja olulist põhjust (AÕS § 76 ja 77).

Kuidas jurist saab aidata

Kaasomanike vaidlustes on oluline teada, millised nõuded on seaduse järgi võimalikud ja milliseid tõendeid on vaja. Erovik Õigusbüroo aitab eraisikuid ja ettevõtteid vaidlustes ning on esindanud kliente enam kui 250 vaidlusasjas, sealhulgas üle 150 kohtuasjas. Jurist saab koostada teisele kaasomanikule nõudekirja (120–200 eurot), vastata Teile saadetud nõudekirjale (120–200 eurot) või koostada hagiavalduse (alates 300 eurost). Tunnitasu on 60–80 eurot ja hind lepitakse kokku enne töö algust. Vaadake hinnakirja või võtke meiega ühendust.