Mis on isiklik kasutusõigus?
22. sept. 2024Kas eseme ostja peab otsima tehingu tegemisel selle varjatud puuduseid?
25. jaan. 2025
Mis vahe on erikasutusõigusel ja kasutuskorral?
Korteriomandite ja kaasomandi puhul aetakse tihti segi kaks eri mõistet: erikasutusõigus ja kasutuskord. Allpool on lühike, praktiline selgitus, millal kumbagi kasutatakse ja kuidas need omavahel suhestuvad.
Erikasutusõigus
Erikasutusõigus tähendab, et korteriomanikud lepivad kokku ja annavad
mõne konkreetse kaasomandi osa (nt parkimiskoht, keldriboks, osa õuealast) ühe korteri
igakordse omaniku ainuvaldusse ja –kasutusse.
- Õiguslik alus: KrtS § 14.
- Kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud ja kantakse kinnistusraamatusse.
- Õigus on üleantav (teisele korteriomanikule või kolmandale isikule) ilma teiste omanike nõusolekuta.
- Kokkulepe ei tohi olla vastuolus vastava kaasomandi osa otstarbega (nt maja küttesüsteem ei ole mõistlik erakasutusse anda).
Kasutuskord
Kasutuskord on kaasomanikevaheline töö- ja elukorra kokkulepe, mis määrab,
kuidas kinnisasja või hoonet kasutatakse: millised alad on kelle ainu- või ühiskasutuses, kust käivad
liikumisteed jms.
- Tavapraktika on sõlmida see notariaalselt ja kanda kinnistusraamatusse.
- Kui kasutuskorra kokkulepet pole, võivad kõik kaasomanikud kasutada kogu asja, järgides hea usu põhimõtet (AÕS § 72 lg 5) ning arvestades teineteise õigustega.
- Kasutuskord on omanikevaheline kord (paindlikum), mitte eraldi ainuõigus nagu erikasutusõigus.
Peamine vahe lühidalt
| Mõiste | Sisu | Formaalne tugevus | Tüüpilised näited |
|---|---|---|---|
| Erikasutusõigus | Ainuvaldus ja –kasutus konkreetsele kaasomandi osale. | Tugev – notariaalne, kantakse registrisse; kehtib igakordsele omanikule. | Parkimiskohad, panipaigad, osa õuealast. |
| Kasutuskord | Kuidas kaasomanikud asja kasutavad ja korraldavad ühise elu. | Mõõdukas – notariaalne soovitatav; omanikevaheline koostööraam. | Liikumisteed, ühiskasutatavad ruumid, haldus- ja hoolduspiirid. |
Kas neid saab korraga kohaldada?
Jah – kuid kui mõlemad (erikasutusõigus ja kasutuskord) on olemas, siis on
erikasutusõigus erinorm ja tuleb lähtuda erikasutusõigusest
(Riigikohtu 07.04.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10).
Oluline uuendus KrtS § 641 järgi
Notariaalselt tõestatud ja kõigi korteriomandite registriosade kolmandasse jakku märgitud
kasutuskorra kokkulepe on võimalik ilma sisu muutmata kanda
erikasutusõiguse (eriomandi) kokkuleppena kõigi korteriomandite registriosade esimesse jakku.
Selle kande tegemisel kustutatakse varasem märkus kolmandatest jagudest.
Praktikasoovitused
- Kui eesmärk on tagada selge ja kaitstud ainuõigus (nt „see parkimiskoht kuulub korterile X“), sõlmige ja registrisse kandke erikasutusõigus.
- Üldise korralduse ja igapäevase kasutuse jaoks piisab enamasti kasutuskorra kokkuleppest (selged plaanid, tähistused, ühiskasutuse reeglid).
- Kõigi kokkulepete juures vältige vastuolu kaasomandi otstarbega ning tagage, et ühe omaniku kasutus ei takistaks teise omaniku õigusi.
Viited seadusele
- KrtS § 14 – erikasutusõigus.
- KrtS § 641 – kasutuskorra kandmine erikasutusõiguse kokkuleppena.
- AÕS § 72 lg 5 – kaasomanike hea usu põhimõte ja teineteise õiguste arvestamine.
- Riigikohtu määrus 07.04.2021, tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10 – erikasutusõigus kui erinorm kasutuskorra suhtes.
