Erikasutusõigus ja kasutuskord

Palun selgitage mulle mõisteid, et mis asi on erikasutusõigus ja mis asi on kasutuskord? Kas need on juriidiliselt erinevad mõiste, et kohaldatakse kas ühte või siis teist mõistet ja mitte korraga?

Erikasutusõigus

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ütleb nii:

§ 14. Erikasutusõigus

(1) Korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

(2) Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.

(3) Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse anda üle teisele korteriomanikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.

Siit tuleneb, et eriomandi kokkuleppe pooled on korteriomanikud. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Näiteks lepitakse kokku erikasutusõigus panipaikade ning parkimiskohtade kasutamiseks. See võib olla nimetatud ka näiteks kui erikasutusõiguse kokkulepe õueala osas. Millal võib minna selline kokkulepe vastuollu kaasomandi eseme osa otstarbega? Arvatud on, et näiteks vastuollu ei lähe see tõenäoliselt parkimiskohtade ja keldripindade osas. Maja küttesüsteem on aga tervik ja siin võib tekkida kasutamisotstarbega vastuolu. Kinnistusraamatusse kandmiseks, tuleks selline leping sõlmida aga notariaalselt.

Silmas peab ka pidama, et kaasomanike ainuvaldusse ja -kasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada erikasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures iga kaasomaniku poolt tema ainuvaldusse ja – kasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teise kaasomaniku osa kasutamisõigust.

Kasutuskord – mis see on?

Kasutuskord on aga teine mõiste. Tavaline on, et ühel kinnisasjal on mitu erinevat kaasomanikku. Sellisel juhul tekib alati probleeme, kuidas õiguslikult parimal viisil reguleerida kaasomanike omavahelisi suhteid. Praktikas on tavapäraseks lahenduseks sõlmida omanike vahel notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe, mis tuleks ka kanda kinnistusraamatusse.

Kasutuskorra kokkuleppega määratakse kindlaks, milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses. Juhul, kui kasutuskorra kokkulepe puudub, on kõigil kaasomanikel õigus kasutada ükskõik millist osa kaasomandis olevast hoonest või krundist – arvestades siiski teiste omanike kaaskasutust. Sel juhul tuleb ka lähtuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ls 2 sätestatust: kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kasutuskorra kohaselt võib kaasomanikel olla õigus kasutada enda ainuvalduses ja –kasutuses olevat ala selliselt, et ta saab ilma teise omaniku nõusolekuta sõlmida üüri- ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega, omal äranägemisel määrata nende tingimusi, samuti lepinguid muuta ja lõpetada. Tavapäraselt kuuluvad kasutuskorra juurde ka täpsusavad plaanid, millel on visuaalselt tähistatud (näiteks noolega, ruuduliselt või mingi värviga), millised ruumid millise kaasomaniku ainuvalduses ja –kasutuses on ning millised alad on ühiskasutuses. Näiteks jäetakse elamu I korruse üldkasutatav ala kõigi korteriomanike ühiskasutusse või lepitakse kokku, et korteriomanikud kasutavad kinnisasjal asuvaid puukuure vastavalt bokside jaotusele ja sissepääs kuuridesse läheb kuuride eest. Või määratakse, et kinnisasjale planeeritakse kokku üheksa parkimiskohta vastavalt plaanil märgitule, millest seitse parkimiskohta on tähistatud korteri numbriga jne.

Kokkuvõtteks

Riigikohus on leidnud, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks asjaõigusseaduses (AÕS) sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10). Kuna erinorm murrab nö üldnormi, siis kui on olemas mõlemad (erikasutusõigus ja kasutuskord), siis tuleb lähtuda erikasutusõiguse regulatsioonist.

Lisaks täiendati KrtS-i §-iga 64¹, mille kohaselt korteriomanike vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe, mille kohta on olemas kehtiv märkus kõikide korteriomandite registriosade kolmandas jaos, on võimalik ilma selle kokkuleppe sisu muutmata kanda eriomandi kokkuleppe osana kõikide korteriomandite registriosade esimesse jakku. Samal ajal kustutatakse nimetatud märkus kõikide korteriomandite registriosade kolmandas jaos.

Sellega muutub kasutuskorra kokkulepe erikasutusõiguse kokkuleppeks. Nimetatud kannete tegemiseks võib avalduse esitada korteriomanik või korteriühistu.

Erikasutusõigus ja kasutuskord

Mis on isiklik kasutusõigus?

Mis on isiklik kasutusõigus?

Erovik Õigusbüroo

Related posts

Mis on isiklik kasutusõigus?