Eestis on tavapärane, et ühel kinnisasjal on mitu kaasomanikku. Tekib küsimus: kuidas korraldada omavahelised suhted nii, et kõigil oleks selgus ja õiguskindlus? Praktikas on parim lahendus sõlmida kasutuskorra kokkulepe, mis tõestatakse notariaalselt ja kantakse kinnistusraamatusse.

Mida kasutuskorraga reguleeritakse?

Kasutuskorraga määratakse, milline osa kinnisasjast on iga kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses. Ilma kokkuleppeta on kõigil õigus kasutada ükskõik millist osa, arvestades teiste huve ja hea usu põhimõtet (AÕS § 72 lg 5).

Kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse

Suuline või lihtkirjalik kokkulepe ei seo uusi omanikke. AÕS § 79 järgi on see siduv ainult siis, kui märge on tehtud kinnistusraamatusse. Lisaks nõuavad pangad ja kindlustusandjad enamasti notariaalset ja kinnistusraamatusse kantud kokkulepet.

Kas kasutuskord takistab renoveerimist?

Ei. Kui maja vajab remonti, ei saa üks kaasomanik üksi töid blokeerida. Planeeritud ehitustöödeks on küll vaja kõigi nõusolekut (AÕS § 74), kuid kui see põhjendamatult puudub, võib kohus asendada nõusoleku (TsÜS § 68 lg 5).

Näide praktikast: Tallinna Ringkonnakohus (asi nr 2-19-7304) leidis, et remont ei tohi jääda tegemata ainult ühe kaasomaniku vastuseisu tõttu.

Mida teha vaidluse korral?

Kui kokkulepet vabatahtlikult ei saavutata, võib iga kaasomanik taotleda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtult. Kohus teeb otsuse hagita menetluses, arvestades hea usu põhimõtet, mõttelisi osi ja senist kasutust (Riigikohtu praktika nr 3-2-1-12-08).