16.12.2020 võttis Riigikogu vastu võlaõigusseaduse muutmise seadus, mis täpsustab üürisuhteid. Muudatused jõustusid 14.01.2021.

Muudatuse autorid märkisid seletuskirjas, et võlaõigusseaduse (VÕS) 15. peatükis sätestatud üüriregulatsioon on peaaegu 20 aastat püsinud muutmata kujul ning turuosalised on viidanud vajadusele seda ajakohastada. Eelkõige peeti silmas seda, eluruumi üüriregulatsioon, tulenevalt oma küllaltki kohustuslikust iseloomust, keelab mitmeid pooltevahelisi kokkuleppeid, mille järele praktikas on vajadus tekkinud. Seega sooviti muudatuste tulemusena eelkõige võimaldada osalistel omavahelisi suhteid paindlikumalt reguleerida.  

Seaduses tehtud peamised muudatused on järgmised:

1) Kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld.

VÕS-i § 287 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: Üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub oluliselt mitterahalist kohustust. Rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema täpselt kindlaks määratud.

Samas määrati leppetrahvi ülempiir: leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta.

Juristid on osutanud, et sellisteks kohustusteks, mille rikkumisel leppetrahvi võidakse rakendada, on näiteks naabrite häirimise, ruumis suitsetamise või koduloomade pidamise keelu rikkumine.

Kui suur trahv võib praktikas olla? Näiteks 500-eurose üüri ja 150-euroste kõrvalkulude juures, kus üürniku kogukulud on 650 eurot, võib ühe leppetrahvi nõue olla 65 eurot. Kõigi trahvide kogusumma ühes kuus võib olla sellisel juhul kui 130 eurot.

2) Täpsustatakse viivise regulatsiooni eluruumi üürilepingute puhul. Seaduses sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seejuures sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr.

Seadust täiendatakse §-ga 287¹ järgmises sõnastuses: Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.  Viivist, mis ületab enam kui kolm korda VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine.

3) Lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Samuti võimaldatakse eluruumide puhul kokku leppida, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab üürnik sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samas sätestatakse sellistele kokkulepetele mitmed piirangud, tagamaks üürniku piisav kaitse.

§ 292 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.

4) Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni.

Seadust täiendatakse §-ga 303¹ järgmises sõnastuses: Üürnikul on õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu käesoleva paragrahvi alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.

5) Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus.

§-i 316 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või
3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

6) Tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse senisest enam kaitsta üürniku huve, millest tulenevalt kaotatakse võimalus tavapärase müügi korral lõpetada leping tungiva omavajaduse tõttu.

Huviline saab seadust tervikuna lugeda siit: Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted) – Riigi Teataja