Õiguskaitsevahendid varjatud puudustega kinnisvara ostmise korral

Olukorras, kus kinnisvaraturg on Eestis juba aastaid väga aktiivne ning müügiks pakutakse palju erinevat kinnisvara, juhtub aeg-ajalt, et alles tehingujärgselt paljastub ostetud objekti tegelik seis. Tuleb välja, et kalli hinna eest saadud korter, maja või suvila oli müügikuulutuses pandud paistma kaunimana, kui see tegelikult on ehk ilmnevad varjatud puudused. Enamasti ei taha müüja aga tunnistada, et varjas objekti müügil ostja eest selle tegelikku seisu. Millised õiguskaitsevahendid on ostjal varjatud puudustega kinnisvara ostmise korral kasutada? Oletame, et varjatud puudused küll esinevad, kuid need ei ole suured ega põhimõttelised ning ostja ei soovi lepingust taganeda.

Müüja vastutuse põhimõte

Kinnisasi on puudusega siis, kui selle seisukord ei vasta poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitule ja lepingus fikseeritule. Ostjal on tagamisnõue, kui asjal pole lepingule vastavaid omadusi. Tegelike omaduste kõrvalekalded lepingulistest omadustest on vead. Valitsev on „subjektiivne veamõiste“, nt kui müüakse krunt ilma ehitusloata ehitatud majaga, siis on tegemist asja puudusega, kui ostja – nagu tavaliselt tahtis maja kasutada. Kui ostja seevastu on huvitatud ainult krundist ja ta oleks maja nagunii lammutanud, siis ei ole ehitusloa puudumine vastuolus lepinguga, st puudus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Praktikas võivad selliseid mittevastavused olla väga erinevad, nt ei vasta maja projektile. Näiteks Riigikohtus on leidnud (lahend nr 3-2-1-100-15, p 27), et elamuga kinnistu müümisel tuleb lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Kui kinnistul paiknev elamu dokumentatsioonile ei vasta ning selliseid erisusi ka kokku lepitud ei ole, siis tuleb sellised kõrvalekalded lugeda lepingu rikkumiseks (silmas pidada: siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele, vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja). Ostjatel on õigustatud ootus eeldada, et nende poolt ostetav elamu on ehitatud projekti nõuetest lähtuvalt. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest, kui puudus ei tulene ostjast (VÕS § 101 lg 3). Silmas tuleb aga pidada, et müüja vastutus võib olla välistatud, nt on sõlmitud hoopis müüja vastutust piirav kokkulepe. Olukord, kus müüja vastutuse välistaks puudusest mitteteadmine, muutuks ostjatele igasuguste müügilepingute sõlmimine suureks riskiks ning stja, kui müügilepingu nõrgema poole, õigused lepingu puudustele tugineda väheneksid ebaproportsionaalselt.

Mis on varjatud puudused?

Eristada tuleb asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi (ilmsed puudused) ning varjatud puudusi. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu selgitus). Varjatud puuduste ja ilmsete puuduste eristamisel tuleb lähtuda asja ülevaatava eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ning seega ei pea ostja palkama ka asjatundjat. Loomulikult võib alati, kui selleks vähegi võimalus, lasta ostetav objekt ka asjatundjal eelnevalt üle vaadata – see aitab ära hoida hilisemaid probleeme (kinnisvarabüroode kodulehtedelt leiab instruktsioone, kuidas teostada ostetava objekti ülevaatus enne tehingut). Samas ei pruugi ka selliste ettevaatusmeetmete kasutuselevõtt aidata kõiki puudusi tuvastada. VÕS § 221 lg 1 lubab pealegi ostjal puudusele tugineda sõltumata müügieseme ülevaatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.

Puudusest tuleb müüjale teatada

VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1). Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, mida on avaldatud kinnisvara kohta selle müügikuulutuses: Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-46-17).

Ostja õiguskaitsevahendid

Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta (VÕS § 222 lg 1). Kinnisvaraobjektide puhul ilmselt on reaalsem parandamine, kui selle asendamine. Kõne alla tuleb ka ostuhinna alandamine VÕS § 112 lg 1 alusel. Samas tuleb arvestada, et alates 01.01.2022 saab ostja VÕS § 224 lg 1 järgi ostuhinda alandada üksnes VÕS § 223 lg-s 1 nimetatud juhtudel, st kui müüja ei ole asja parandamist või asendamist lõpule viinud või on sellest keeldunud, kui lepingutingimustele mittevastavus ilmneb hoolimata müüja püüdlusest asi lepingutingimustega vastavusse viia, kui mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest lepingust taganemist, või kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei vii asja mõistliku aja jooksul lepingutingimustega vastavusse. Hinda ei saa alandada kasutatud asja ostmisel avalikul enampakkumisel, kus ostja viibis kohal või tal oli võimalus kohal viibida, kui teda on sellest piirangust müügilepingu sõlmimisel selgelt teavitatud (VÕS § 224 lg 2). Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 101 lg 1 kohaselt võib ostja lepingu rikkumise korral nõuda muuhulgas ka kahju hüvitamist. Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (VÕS § 115 lg 1). Näiteks kõrvaldab ostja ise (või laseb seda teha ehtajal) ilmnenud varjatud puudused ja esitab nõude müüja vastu, kellelt nõuab tehtud kulutuste katmist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise eelduseks on see, et teine pool on lepingut rikkunud ja vastutab selle eest, teisele poolele anti täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks (v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, täiendava tähtaja määramisel ei oleks ilmselt tulemust või kahju kohe hüvitamine on muul põhjusel mõistlik – VÕS § 115 lg 2 ja 3), kahju oli hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ja teisele poolele ettenähtav ning rikkumise kahju vahel eksisteerib põhjuslik seos (RK 3-2-1-5-12, p 27).

Seega on võimalikud õiguskaitsevahendid järgmised:

• Ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt ostuhinna alandamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt kahju hüvitamist.

Millist õiguskaitse vahendit kasutada, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja tegelikest vajadustest. Iga konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused ja piirangud on reguleeritud VÕS §-des 108 jj.