Korteriühistu üldkoosolek: kuidas otsus kehtivalt vastu võtta

Korteriühistus otsustatakse olulised küsimused – majanduskava, remonditööd, laenu võtmine, juhatuse valimine – korteriomanike üldkoosolekul. Kui koosolek kutsutakse kokku vigaselt või otsustatakse küsimus, mida päevakorras ei olnud, võib otsus hiljem osutuda tühiseks. Selles artiklis selgitame, milliseid reegleid tuleb järgida, et otsus oleks kehtiv, ja mida teha, kui Teie hinnangul on otsus vigane.

Kes korteriühistus otsuseid teeb?

Korteriühistu liikmed on kõik selle kinnisasja korteriomandite omanikud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ehk KrtS § 1 lg 4). Otsused, mis tehakse seaduse või korteriomanike kokkuleppe järgi häälteenamusega, võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1). Ühistut juhib ja esindab juhatus (KrtS § 24 lg 1). Juhatuse asemel võib ühistut juhtida ja esindada ka juriidiline isik ehk valitseja (KrtS § 26 lg 1). Kui korteriomandeid on kuni kümme, ei pea ühistul juhatust olema. Sel juhul juhivad ja esindavad korteriomanikud ühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 3–4).

Üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-ile ka mitut mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätet. KrtS § 20 lg 1 sõnastuse järgi, mis kehtib alates 1. veebruarist 2023, on need MTÜS § 19 lg 1 p 1–5 ja lg 2, §-d 20 ja 20¹, § 21 lg 3¹ ja 6–9, § 22 lg 1 ja 1¹, § 23 lg 1 ja 2 ning § 25. Nendest sätetest tulenevad näiteks koosoleku kokkukutsumise, päevakorra ja protokollimise reeglid.

Üldkoosolek otsustab muu hulgas põhikirja muutmise, juhatuse liikmete määramise ja tagasikutsumise ning majandusaasta aruande kinnitamise. Neid küsimusi ei saa põhikirjaga anda juhatuse otsustada (MTÜS § 19 lg 1 ja 2). Majanduskava kehtestab samuti üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3).

Kuidas üldkoosolek kokku kutsutakse?

• Kokkukutsuja. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus (MTÜS § 20 lg 1). Juhatus peab koosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriomanikest, kui põhikiri ei näe ette väiksemat osakaalu. Kui juhatus seda ei tee, võivad nõudjad koosoleku ise kokku kutsuda samas korras nagu juhatus (MTÜS § 20 lg 3–4).
• Etteteatamise aeg. Koosolekust tuleb ette teatada vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 5).
• Teate sisu. Teates tuleb märkida koosoleku aeg, koht ja päevakord. Teate saatmise täpsema korra võib ette näha põhikirjas (MTÜS § 20 lg 6).
• Dokumendid. Kui päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb teates märkida, kus ja mis korras saab eelnõu või aruandega tutvuda (KrtS § 20 lg 3).
• E-post. Kui korteriomanik on teatanud ühistule oma e-posti aadressi, tuleb koosoleku teade ja eelmises punktis nimetatud dokumendid saata sellele aadressile (KrtS § 20 lg 4).

E-posti nõue on praktikas eriti oluline. Riigikohus leidis 29. oktoobri 2025 määruses tsiviilasjas nr 2-21-9853 (p 14–16), et kui ühistu jätab e-posti aadressi teatanud korteriomanikule teate e-kirjaga saatmata, on see üldjuhul koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Seda ei asenda teate panemine maja teadetetahvlile ka siis, kui põhikiri sellist teatamisviisi ette näeb. Üldjuhul ei ole tähtsust ka sellel, kas korteriomanik sai koosolekust juhuslikult muul viisil teada.

Kohus märkis samas määruses, et oluline rikkumine on näiteks ka see, kui koosolekust teatatakse ette lühema aja jooksul, kui seadus nõuab. Olulise rikkumisega ei ole kohtu sõnul tegemist näiteks siis, kui teade toimetati korteriomanikule sellegipoolest isiklikult kätte, või kui mitmele isikule ühiselt kuuluva korteriomandi puhul saadeti e-kiri ainult ühele neist.

Päevakord: mida koosolekul otsustada saab?

Üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikiri ei näe ette teisiti. Kui koosoleku kutsuvad kokku korteriomanikud ise, määravad päevakorra nemad (MTÜS § 20¹ lg 1).

Vähemalt 1/5 korteriomanikest – alla 30 liikmega ühistus vähemalt kuus korteriomanikku – võib nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga küsimust tuleb põhjendada ja nõue tuleb esitada hiljemalt kolm päeva pärast koosoleku kokkukutsumisest teatamist, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega (MTÜS § 20¹ lg 2–3). Kui päevakorda korteriomanike nõudel muudetakse, tuleb muudatusest teatada enne koosolekut samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu koosoleku kokkukutsumise teate puhul (MTÜS § 20 lg 7).

Küsimuse, mida eelnevalt päevakorras ei olnud, võib koosolekul päevakorda võtta ainult siis, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud, või vähemalt 9/10 koosolekul osalejate nõusolekul, kui koosolekul osaleb üle poole korteriomanikest ja põhikiri ei nõua suuremat osalust (MTÜS § 20¹ lg 5). Eelnevalt päevakorda võtmata võib koosolek otsustada järgmise koosoleku kokkukutsumise ning lahendada koosoleku pidamise korraldusküsimusi. Muid teemasid võib arutada, kuid otsust nende kohta teha ei saa (MTÜS § 20¹ lg 6).

Kui otsus ei vasta päevakorrapunktile

Kui üldkoosolekul otsustatakse küsimus, mida päevakorras ei olnud, on üldjuhul rikutud koosoleku kokkukutsumise korda ja otsus võib olla tühine. Otsustav ei ole see, kuidas üks või teine korteriomanik päevakorrapunkti isiklikult mõistis. Riigikohtu järgi tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, milliseid küsimusi selle päevakorrapunkti juures võib olla vaja otsustada (Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14). Lahend tehti veel varasema korteriühistuseaduse ajal. Selles asjas leidis kohus, et kui päevakorras oli renoveerimistööde ja laenu võtmise otsustamine, pidi mõistlik liige aru saama, et otsustada võidakse ka see, kuidas nendest tekkivad kohustused kanda.

Sama mõõdupuud on kehtiva KrtS-i alusel kasutanud Tallinna Ringkonnakohus 5. märtsi 2021 määruses tsiviilasjas nr 2-18-12673 (p 12.4.4). Ringkonnakohus leidis, et kui päevakorras on majanduskava kinnitamine, pidi mõistlik korteriomanik aru saama, et selle punkti all võidakse otsustada ka ühistu tulud ja kulud, juhatuse liikme tasu ning igakuiste maksete suurus. Majanduskava osad on loetletud KrtS § 41 lõikes 1 – sinna kuuluvad muu hulgas kavandatavad tulud ja kulud ning korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel. Kokkukutsumise korra rikkumist ringkonnakohus selles asjas ei tuvastanud (p 12.4.5).

Praktiline soovitus: mida täpsemalt on päevakorrapunkt sõnastatud, seda väiksem on vaidluse oht. Kui koosolekul kavatsetakse näiteks muuta juhatuse liikme tasu või kehtestada uus makse, tasub see päevakorras eraldi välja tuua.

Millal on üldkoosolek otsustusvõimeline?

Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 20 lg 2). Koosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse koosoleku päeval enne koosoleku algust (KrtS § 22 lg 2).

Kui kvoorumit ei ole: uus üldkoosolek

Kui üldkoosolek ei ole otsustusvõimeline, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele tuleb uue koosoleku kutses viidata (KrtS § 23 lg 1).

Uue koosoleku teade saadetakse kümne päeva jooksul pärast otsustusvõimetuks osutunud koosolekut, kuid mitte varem kui kahe päeva pärast (KrtS § 23 lg 2). Kuna uus koosolek kutsutakse kokku sama päevakorraga, tasub juba esimese koosoleku päevakord hoolikalt läbi mõelda.

Hääleõigus ja esindaja

• Iga korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle. Põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab kaasomandi osa suurus (KrtS § 22 lg 1).
• Korteriomanikul ei ole hääleõigust näiteks siis, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja ühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist (KrtS § 22 lg 3).
• Koosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõigus on tõendatud kirjaliku dokumendiga. Alates 1. veebruarist 2023 ei või põhikirjaga piirata korteriomaniku õigust esindajat määrata. Esindaja osalemine ei võta korteriomanikult endalt õigust koosolekul osaleda. Põhikirjaga võib ette näha, mitut korteriomanikku võib sama isik kõige rohkem esindada (KrtS § 22 lg 5).
• Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 33¹ lubab juriidilise isiku organi koosolekul osaleda ja hääletada ka elektrooniliste vahendite abil, näiteks reaalajas toimuva kahesuunalise side kaudu, kui seadus või põhikiri ei näe ette teisiti. Kas ja kuidas Teie ühistu koosolekul saab eemalt osaleda, tasub kontrollida põhikirjast ja koosoleku teatest.

Kuidas otsus vastu võetakse?

Koosolekul on otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud korteriomanikest või nende esindajatest ja põhikiri ei nõua suuremat häälteenamust (MTÜS § 22 lg 1, mida kohaldatakse KrtS § 20 lg 1 kaudu). Mõne otsuse puhul on nõuded rangemad:

• Põhikirja muutmine – poolt peab olema üle 2/3 koosolekul osalenud korteriomanikest või nende esindajatest, kui põhikiri ei nõua rohkem. Muudatus jõustub registrisse kandmisest (MTÜS § 23 lg 1–2).
• Suur laen – kui laen või muu laenusarnase mõjuga rahaline kohustus ületab üksi või koos olemasolevate kohustustega ühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, peab otsuse poolt olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 36 lg 1 ja § 9 lg 3). Enne kohustuse võtmist peab juhatus laskma korteriühistute registrisse kanda sellekohase märkuse (KrtS § 36 lg 2).
• Kaasomandi eseme ajakohastamine, sh energiatõhususe suurendamine – sama häälteenamus, kui vajalik muudatus ei muuda eriomandi eseme otstarvet ega kahjusta muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 39).
• Isiku valimine – valituks loetakse kandidaat, kes sai teistest rohkem hääli, kui põhikiri ei näe ette kõrgemat häältenõuet (MTÜS § 22 lg 1¹).

Koosolek protokollitakse. Protokolli kantakse muu hulgas päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu. Koosolekul koostatakse ka osalejate nimekiri. Pärast 14 päeva möödumist koosoleku lõppemisest peab protokoll olema korteriomanikele kättesaadav ja igal korteriomanikul on õigus saada protokolli või selle osa ärakiri (MTÜS § 21 lg 3¹, 6 ja 7).

Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

Korteriomanikel on õigus võtta otsuseid vastu ka üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21 lg 1). Selline hääletus käib järgmiselt:

• juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja määrab tähtaja, mille jooksul tuleb oma seisukoht samas vormis esitada. Selline vorm tähendab, et tekst peab olema püsivalt kirjalikult taasesitatav ja sisaldama esitaja nime, kuid omakäelist allkirja ei nõuta (TsÜS § 79);
• seisukoha andmiseks peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega;
• kui seaduses või põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik koosoleku otsustusvõimeks, kohaldub see ka sellisele hääletusele (KrtS § 21 lg 2);
• otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikiri ei nõua suuremat häälteenamust (KrtS § 21 lg 3);
• juhatus koostab hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele; korteriomanike seisukohtade ärakirjad on protokolli lahutamatu lisa (KrtS § 21 lg 4–5).

Kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule või kõik korteriomanikud on otsusega nõus, võib otsuse vastu võtta ka neid protseduure järgimata. Sel juhul tuleb otsus vormistada kirjalikult ja korteriomanikud peavad selle allkirjastama (KrtS § 21 lg 6–7).

Kui otsus on vigane: tühisus ja kehtetuks tunnistamine

Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida (KrtS § 29 lg 1). Tallinna Ringkonnakohus on eespool nimetatud määruses (p 12.4.2) selgitanud, et rikkumine on oluline eelkõige siis, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada.

Kui otsus on muul põhjusel seaduse või põhikirjaga vastuolus, saab huvitatud isik nõuda selle kehtetuks tunnistamist (TsÜS § 38 lg 1, mida kohaldatakse KrtS § 29 lg 2 kaudu). Arvestage järgmisega:

• kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses (KrtS § 29 lg 2);
• kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest; huvitatud isiku taotlusel võib kohus tähtaja ennistada (KrtS § 29 lg 3–4);
• kui osalesite otsuse tegemisel, saate otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes siis, kui lasite oma vastuväite otsusele protokollida (TsÜS § 38 lg 4);
• otsuse tühisusele saab huvitatud isik tugineda siis, kui kohus on tühisuse tuvastanud (TsÜS § 38 lg 2);
• vajaduse korral võib kohus menetluse ajaks peatada vaidlustatud otsuse kehtivuse ja keelata samasisulise otsuse vastuvõtmise (KrtS § 29 lg 6).

Kontrollnimekiri korteriomanikule

1. Kas koosoleku teade saadeti vähemalt seitse päeva (või põhikirjas ettenähtud pikema aja) ette ja e-posti aadressi teatanud korteriomanikele e-kirjaga?
2. Kas teates on aeg, koht ja päevakord ning vajaduse korral info dokumentidega tutvumise kohta?
3. Kas vastuvõetud otsused mahuvad päevakorrapunktide alla nii, nagu mõistlik korteriomanik neist pidi aru saama?
4. Kas koosolekul osalejatele kuulus üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest või oli tegu nõuetekohaselt kokku kutsutud uue koosolekuga?
5. Kui hääletasite vastu ja kaalute vaidlustamist, kas Teie vastuväide on protokollitud?
6. Kui soovite otsuse kehtetuks tunnistamist, kas 60-päevane tähtaeg otsuse vastuvõtmisest on veel jooksmas?

Vajate abi üldkoosoleku otsusega?

Erovik Õigusbüroo aitab era- ja ärikliente kinnisvara- ja lepinguvaidlustes ning on esindanud kliente enam kui 250 vaidlusasjas, sh üle 150 kohtuasjas. Korteriühistu teemal lugege ka, mida teha korteriühistu võlglastega, ning tutvuge meie teenusega kohtuvaidlused ja esindamine kohtus.

Kui soovite üldkoosoleku otsust vaidlustada või koosolekut õigesti ette valmistada, võtke meiega ühendust kontaktilehel, helistage +372 506 4330 või kirjutage info@erovik.ee. Töö hind lepitakse kokku enne töö alustamist – vaadake ka hinnakirja.

Artikkel on uuendatud 29.10.2026 kehtiva õiguse järgi.