Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseadusele (edaspidi KrtS) on korteriühistu organiteks korteriomanike üldkoosolek ja juhatus.

Üldkoosoleku reeglid

Vastavalt KrtS § 20 lg 1 võetakse käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Silmas tuleb pidada, et lisaks KrtS-ile kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule täiendavalt ka mitmeid mittetulundusühingute seaduse paragrahve (vt täpsemalt KrtS § 20 lg 1 esitatud loetelu).

Lõikes 2 on sätestatud korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime tingimused. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Kui üldkoosolek on otsustusvõimetu kvoorumi puudumise tõttu, siis on võimalik pidada korduskoosolek, mis on otsustusvõimeline sõltumata kohalviibijate arvust (KrtS § 21), st vajalik on vähemalt ühe korteriomaniku kohalolek.

Lõikes 3 on sätestatud nõue avalikustada olulised üldkoosolekul arutamisele tulevad dokumendid (põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine), neid ei pea siiski igale korteriomanikule paberil saatma, vaid tuleb teatada, mis viisil on tutvumine võimalik. NB! Kui aga korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja eelnimetatud dokumendid saata sellel aadressil.

Samas ei pruugi olla probleem, kui üldkoosolekul arutatakse mõnda küsimust või dokumenti, mida ei olnud varem teatatud päevakorras; tähtis on see, kas liige ise sai aru, mida arutatakse (puudutab olukordi, kui päevakorra punkti sõnastus on näiteks liiga avar või ebatäpne).

Tallinna Ringkonnakohus on lahendis nr 2-18-12673, punktis 12.4.4. leidnud, et juhul, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras, võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine. Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-181-12, p 14 esimene lõik).

Ringkonnakohus leiab, et kui korteriühistu juhatus lisab korteriomanike üldkoosoleku päevakorda punkti majanduskava kohta, siis on sellega piisavalt selgelt avaldatud, et arutamisele ja otsustamisele tulevad ühistu majandamisega seonduvad teemad. Avaldaja on ise asjakohaselt viidanud KrtS § 41 lg-le 1, mille p-de 2 ja 3 järgi moodustavad majanduskava osa nii kavandatavad tulud ja kulud kui ka korteriomanike kohustuste jaotus. Nii pidi mõistlik korteriomanik aru saama, et majanduskava päevakorrapunktiga on hõlmatud ühistu kulud ja tulud, samuti juhatuse liikme tasu ja igakuiselt kogutavate maksete suuruse otsustamine.

Vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist ringkonnakohus ei tuvastanud ja järelikult ei olnud vaidlusalused otsused tühised KrtS § 29 lg 1 alusel.

Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.

Juhatus saadab nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21 lg 2).

Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet (KrtS § 21 lg 3). Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele.

Hääleõigus koosolekul

Hääleõiguse küsimus on lahendatud KrtS § 22 lg 1, mille kohaselt annab korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud.

Uue üldkoosoleku kokkukutsumine (§ 23)

Selles paragrahvis on reguleeritud uue üldkoosoleku kokkukutsumine juhul, kui esialgne üldkoosolek osutub otsustusvõimetuks. Sellise võimaluse loomine on oluline, et tagada korteriomandite majandamine ka siis, kui korteriomanike enamus selle vastu huvi ei tunne.

Kui korteriomanike üldkoosolek on KrtS § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata.