Mis on isiklik kasutusõigus?
Kas eseme ostja peab otsima tehingu tegemisel selle varjatud puuduseid?
Mis vahe on erikasutusõigusel ja kasutuskorral?
Korteriomandite ja kaasomandi puhul aetakse tihti segi kaks eri mõistet: erikasutusõigus ja kasutuskord. Allpool on lühike, praktiline selgitus, millal kumbagi kasutatakse ja kuidas need omavahel suhestuvad.
Erikasutusõigus
Erikasutusõigus tähendab, et korteriomanikud lepivad kokku ja annavad
mõne konkreetse kaasomandi osa (nt parkimiskoht, keldriboks, osa õuealast) ühe korteri
igakordse omaniku ainuvaldusse ja –kasutusse.
- Õiguslik alus: KrtS § 14.
- Kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud ja kantakse kinnistusraamatusse.
- Õigus on üleantav teisele korteriomanikule ning selle teostamise võib anda üle ka kolmandale isikule (nt üürida) – mõlemal juhul ilma teiste omanike nõusolekuta (KrtS § 14 lg 2 ja 3).
- Kokkulepe ei tohi olla vastuolus vastava kaasomandi osa otstarbega (nt maja küttesüsteem ei ole mõistlik erakasutusse anda).
Kasutuskord
Kasutuskord on kaasomanikevaheline töö- ja elukorra kokkulepe, mis määrab,
kuidas kinnisasja või hoonet kasutatakse: millised alad on kelle ainu- või ühiskasutuses, kust käivad
liikumisteed jms.
- Tavapraktika on sõlmida see notariaalselt ja kanda kinnistusraamatusse.
- Kui kasutuskorra kokkulepet pole, võivad kõik kaasomanikud kasutada kogu asja, järgides hea usu põhimõtet (AÕS § 72 lg 5) ning arvestades teineteise õigustega.
- Kasutuskord on omanikevaheline kord (paindlikum), mitte eraldi ainuõigus nagu erikasutusõigus.
Peamine vahe lühidalt
| Mõiste | Sisu | Formaalne tugevus | Tüüpilised näited |
|---|---|---|---|
| Erikasutusõigus | Ainuvaldus ja –kasutus konkreetsele kaasomandi osale. | Tugev – notariaalne, kantakse registrisse; kehtib igakordsele omanikule. | Parkimiskohad, panipaigad, osa õuealast. |
| Kasutuskord | Kuidas kaasomanikud asja kasutavad ja korraldavad ühise elu. | Mõõdukas – notariaalne soovitatav; omanikevaheline koostööraam. | Liikumisteed, ühiskasutatavad ruumid, haldus- ja hoolduspiirid. |
Kas neid saab korraga kohaldada?
Jah – kuid korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul tuleb kohaldada
eelkõige KrtS-i kui eriseadust (sh erikasutusõiguse sätteid) ning AÕS-i kaasomandi sätted kohalduvad üksnes ulatuses, mis on KrtS-iga reguleerimata
(Riigikohtu 07.04.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10). Korteriomanike kokkulepe kaasomandi osa kasutamise kohta kantakse kinnistusraamatusse eriomandi sisuna ehk registriosa esimesse jakku (samas, p 13).
Oluline uuendus KrtS § 641 järgi
Notariaalselt tõestatud ja kõigi korteriomandite registriosade kolmandasse jakku märgitud
kasutuskorra kokkulepe on võimalik ilma sisu muutmata kanda
eriomandi kokkuleppe osana kõigi korteriomandite registriosade esimesse jakku.
Samal ajal kustutatakse varasem märkus kolmandatest jagudest. Pärast seda loetakse kasutuskorra kokkulepe erikasutusõiguse kokkuleppeks ulatuses, milles see vastab KrtS § 14 lg 1 tingimusele (KrtS § 641 lg 2).
Praktikasoovitused
- Kui eesmärk on tagada selge ja kaitstud ainuõigus (nt „see parkimiskoht kuulub korterile X“), sõlmige ja registrisse kandke erikasutusõigus.
- Üldise korralduse ja igapäevase kasutuse jaoks piisab enamasti kasutuskorra kokkuleppest (selged plaanid, tähistused, ühiskasutuse reeglid).
- Kõigi kokkulepete juures vältige vastuolu kaasomandi otstarbega ning tagage, et ühe omaniku kasutus ei takistaks teise omaniku õigusi.
Viited seadusele
- KrtS § 14 – erikasutusõigus.
- KrtS § 641 – kasutuskorra kokkuleppe kandmine eriomandi kokkuleppe osaks.
- AÕS § 72 lg 5 – kaasomanike hea usu põhimõte ja teineteise õiguste arvestamine.
- Riigikohtu määrus 07.04.2021, tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10 – KrtS kui eriseadus AÕS-i kaasomandi sätete suhtes.
Kontakt
Võta meiega ühendust
Pakume oma klientidele kõige sobivamaid õiguslikke lahendusi, tehes panuse asjatundlikkusele ja personaalsele lähenemisele.
