Mis on isiklik kasutusõigus?

Kui keegi otsustab kinkida oma maja või korteri näiteks lapsele, kuid kinkija soovib ka ise oma kodus edasi elada, tuleb arvestada mitme olulise detailiga. Kinkimisel läheb omand üle kingisaajale ja tal tekib muu hulgas õigus kinnisvara müüa, kinkida või koormata see hüpoteegiga (st pantida).

Kui inimene, kes kingib, soovib aga oma senisesse koju edasi jääda, tasub vormistada eluruumile isiklik kasutusõigus, mis tagab eluruumi eluaegse kasutamise õiguse temale; õigustatud isik võib elamusse majutada ka oma perekonnaliikmeid ja enda eest hoolitsemiseks vajalikke isikuid (AÕS § 227 lg 2). Kui kasutusõigus on tehtud elukaaslastele või abikaasadele ühiselt, kehtib see mõlema puhul kogu eluaja jooksul.

Tegemist on juriidilise mõistega, millel nimeks „servituut“.

Servituute on traditsiooniliselt jagatud reaal- ja personaalservituutideks ehk isiklikeks servituutideks. Nii reaalservituudid kui isiklikud servituudid on piiratud asjaõigused. See tähendab, et servituudid annavad õiguse kasutada võõrast asja. Muid ühiseid tunnuseid reaalservituutidel ja isiklikel servituutidel ei ole ning seetõttu käsitlevad mõlemat servituudi liiki erinevad seaduse normid. Isiklikke servituute reguleerivad asjaõigusseaduse §-d 201-228. Isiklikke servituute on kaks:

• kasutusvaldus ja
• isiklik kasutusõigus.

Isikliku kasutusõiguse mõiste

Isiklik kasutusõigus on kinnisasja koormatis. Isikliku kasutusõiguse mõiste tuleneb asjaõigusseaduse § 225 lõikest 1, mille kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja nii, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Õigustatud isik on niisiis kindel isik, kelle kasuks see õigus on seatud. Kuna isiklik kasutusõigus annab õigustatud isikule õiguse teostada kinnisasja suhtes teatud õigust, kattub selle kasutusvaldkond valdavalt reaalservituudi kasutusvaldkonnaga. Seega kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele ka vastava reaalservituudi sätteid.

Isiklik kasutusõigus on servituudi liik, mille puhul on kohustatud isikuna määratletud koormatud kinnisasja igakordne omanik ja õigustatud isikuna konkreetne subjekt isikuliselt. Isiklik kasutusõigus saab koormata kinnisasja ning isikliku kasutusõiguse saab seada ka sellise isiku kasuks, kellele kinnisasi ei kuulu.

Isikliku kasutusõiguse tekkimine

Isikliku kasutusõiguse tekkimise eeldused tulenevad asjaõigusseaduse §-st 64¹. Sarnaselt teiste piiratud kinnisasjaõigustega tekib isiklik kasutusõigus asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnistusraamatu kande tegemise kaudu. Isikliku kasutusõiguse seadmisel tuleb eristada:

• võlaõiguslikku lepingut, millest tuleneb isikliku kasutusõiguse seadmise kohustus; ning
• asjaõiguslepingut, mille raames lepivad kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguse omaja kokku selles, et kinnisasi koormatakse isikliku kasutusõigusega.

Erandlik on olukord, kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis: sellise isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks ei ole asjaõigusseaduse § 226 lõike 2 kohaselt kinnisasja omaniku nõusolekut vaja. Muul juhul saab isikliku kasutusõiguse teisele isikule üle anda üksnes kinnisasja omaniku nõusolekul ja kasutusõiguse kestust muutmata (AÕS § 226 lg 1).

Isiklikust kasutusõigusest tulenevad seaduse alusel tekkivad õigused ja kohustused kehtivad isikliku kasutusõiguse omaja ning kinnisasja igakordse omaniku vahel. See tähendab, et kui kinnisasja omanik vahetub, jäävad seadusest tulenevad õigused ja kohustused ka uue omaniku suhtes kehtima. Olukord on aga teistsugune siis, kui isikliku kasutusõiguse omaja ning kinnisasja omanik on leppinud kokku sellistes võlaõiguslepingu tingimustes, mida seadus ei sätesta. Sellised kokkulepped kehtivad uue omaniku või kasutaja suhtes vaid juhul, kui need on uuele omanikule/kasutajale üle kantud või on need kantud kinnistusraamatusse.

Isiklik kasutusõigus ei saa tekkida igamise teel, sest nagu eelnevalt mainitud, kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi sätteid ning asjaõigusseaduse § 173 lõikest 5 tulenevalt ei teki reaalservituut igamisega.

Isiklike kasutusõiguste jaotus

Nagu ülal mainitud, on isiklikud kasutusõigused sisult reaalservituudid. Seega võib ka isiklikke kasutusõigusi jaotada sarnaselt reaalservituutidega järgmiselt:

1. kasutamisõigust andvad servituudid, mis annavad õiguse kasutada kas kogu kinnisasja või selle osa teatud viisil või teatud otstarbel;
2. hoidumisservituudid, mis annavad isikule õiguse nõuda, et koormatud kinnisasja omanik väldiks teatud tegevusi, milleks ta ilma hoidumisservituudita oleks õigustatud; ja
3. mingi õiguse teostamist välistav servituut.

Lisaks sätestab asjaõigusseaduse § 227 isikliku kasutusõiguse vormina isikliku kasutusõiguse elamule. Isiklik kasutusõigus elamule lubab selleks õigustatud isikul kasutada elamiseks koormatud kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Tegemist on välistava õigusega. See tähendab, et õigustatud isiku isiklik kasutusõigus elamule välistab elamu või selle osa kasutamise omaniku poolt. Praktikas võiks selle õiguse kasutus seisneda näiteks olukorras, kus vanemad inimesed soovivad kinnisvara jätta oma lapsele, nii et laps saaks kinnisvara omanikuks, kuid soovivad seal ise surmani sees elada.

Isikliku kasutusõiguse elamule või elamu osale võib seada ka juriidilise isiku kasuks. See aga eeldab, et juriidiline isik lubab õigust teostada kolmandal isikul, sest juriidiline isik ise ei saa ruume kasutada.

Isikliku kasutusõiguse üleandmine

Olemuselt on isiklik kasutusõigus seotud konkreetse õigustatud isikuga ning kestuse poolest õigustatud isiku eluea või eksistentsiga. Seetõttu on isikliku kasutusõiguse üleandmine võimalik vaid piiratud ulatuses. Üleandmise keelu sätestavad asjaõigusseaduse §-d 228 ja 215 ning piiratud ulatuses üleandmise lubatavus tuleneb asjaõigusseaduse §-st 226. Isikliku kasutusõiguse üleandmine toimub asjaõigusseaduse §-s 64¹ sätestatud korras (selgitatud eelnevalt isikliku kasutusõiguse tekkimise lõigus). Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Seadus ei sätesta omanikule nõusoleku andmise kohustust.

Isikliku kasutusõiguse lõppemine

Isiklik kasutusõigus võib lõppeda:

1. lõpetava sündmuse saabumisel või
2. kokkuleppel.

Esimesel juhul muutub kinnistusraamatu kanne isikliku kasutusõiguse lõppemisel valeks ning kanne tuleb parandada. Tegemist on olukordadega, kus isiklik kasutusõigus lõpeb füüsilise isiku surmaga või juriidilise isiku puhul selle lõppemisega. Teisel juhul aga lõpeb isiklik kasutusõigus alles siis, kui vastav kanne kinnistusraamatust kustutatakse. Kokkuleppel lõpetamiseks on vajalik õigustatud isiku notariaalselt tõestatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust (AÕS § 64²); õigustatud isiku surma korral kustutatakse kanne kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras.

Allikas: Isiklik kasutusõigus – Vikipeedia (wikipedia.org)