Ostu-müügileping: mida lepingusse kirjutada (näidis ja juhend)

Ost müügi leping ehk ostu-müügileping on kokkulepe, millega müüja kohustub andma asja ostjale üle ja võimaldama omandi ülemineku, ostja aga tasuma hinna ja asja vastu võtma (võlaõigusseaduse ehk VÕS § 208 lg 1). Seaduses nimetatakse seda lihtsalt müügilepinguks. Selles juhendis selgitame, mida ostu-müügilepingusse kirjutada, millal piisab lihtsast lepingust ja millal mitte, ning anname lihtsa näidise koos täitmisjuhisega.

Mis on ostu-müügileping ja millal see kirjalikult sõlmida

Müügilepingu ese võib olla olemasolev, valmistatav või alles tulevikus omandatav asi. Samu reegleid kohaldatakse vastavalt ka õiguste ja muude esemete müügile (VÕS § 208 lg 1 ja 3).

Enamasti ei nõua seadus kindlat vormi: leping võib olla suuline, kirjalik või muus vormis (VÕS § 11 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ehk TsÜS § 77 lg 1). Ka suuline kokkulepe on siduv, kuid vaidluse korral on seda raske tõendada. Kirjalik leping on mõistlik alati, kui:

• asi on kallis või kasutatud ja sellel võib olla puudusi;
• hind makstakse osade kaupa või asi antakse üle hiljem;
• ostja või müüja on ettevõte, kes vajab tehingu kohta dokumenti;
• soovite kokku leppida seadusest erinevalt, näiteks piirata müüja vastutust.

Kirjaliku vormi puhul allkirjastavad pooled lepingu omakäeliselt (TsÜS § 78 lg 1); sellega on võrdne digitaalselt allkirjastatud leping (TsÜS § 80 lg 1). Kui pooled on kokku leppinud, et leping sõlmitakse kirjalikult, ei loeta seda sõlmituks enne, kui vorm on täidetud (VÕS § 11 lg 2).

Ostu-müügilepingu põhitingimused ja soovitatavad lisatingimused

Lepingu tuum on kolm asja: kes müüb ja kes ostab, mida müüakse ja mis hinnaga. Kui hinnas ei ole kokku lepitud, tuleb maksta seda liiki asja eest tavaliselt makstavat hinda, selle puudumisel mõistlikku hinda (VÕS § 28 lg 2). Vaidluste vältimiseks pange hind alati kirja.

Lisaks soovitame kokku leppida:

• asja seisukorras ja teadaolevates puudustes;
• üleandmise ajas, kohas ja viisis;
• maksmise ajas ja viisis;
• omandi ülemineku ajas, kui see ei toimu kohe üleandmisega;
• kaasa antavates dokumentides ja tarvikutes;
• garantiis ja müüja vastutuses, kui need erinevad seadusest;
• kuludes, näiteks transpordi-, notari- või registrikuludes.

Kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud, kannab müüja asja üleandmise kulud ning ostja asja vastuvõtmise, hinna tasumise, lepingu koostamise või tõestamise ja registrikande kulud (VÕS § 215 lg 1).

Lihtne ostu-müügilepingu näidis ja täitmisjuhis

Allpool on lihtsa ostu-müügilepingu ülesehitus, mida saate kasutada blanketina ja vormistada Wordis või PDF-ina. Nurksulgudes kohad asendage oma andmetega. Näidis sobib tavalise eseme, näiteks mööbli, tehnika või tööriista müügiks. Kinnisvara ja registreeritud sõidukite erisused on kirjas allpool.

1. Pealkiri, koht ja kuupäev: „Ostu-müügileping, [koht], [kuupäev]“.
2. Pooled: „Müüja: [nimi, isiku- või registrikood, aadress, telefon, e-post]. Ostja: [samad andmed].“ Ettevõtte puhul lisage esindaja nimi ja esindusõiguse alus.
3. Müüdav asi: „Müüja müüb ja ostja ostab [nimetus, mark, mudel, seerianumber, kogus].“ Kirjeldage asja nii, et seda ei saaks segi ajada mõne teise asjaga.
4. Seisukord: „Asi on kasutatud. Müüjale teadaolevad puudused: [loetelu]. Ostja vaatas asja üle [kuupäev].“
5. Hind ja tasumine: „Hind on [summa] eurot, mis tasutakse hiljemalt [kuupäev] pangaülekandega kontole [number].“
6. Üleandmine: „Asi antakse üle [kuupäev, koht] koos [dokumendid, tarvikud].“
7. Omandi üleminek: „Omand läheb ostjale üle asja üleandmisel“ või „ostuhinna täieliku tasumisega“.
8. Müüja kinnitus: „Müüja kinnitab, et asi kuulub talle ning sellel ei ole panti ega muid kolmandate isikute õigusi.“
9. Muud tingimused: näiteks garantii, vastutuse piiramine või leppetrahv.
10. Allkirjad: mõlema poole nimi ja allkiri; paberil allkirjastatakse kaks eksemplari, üks kummalegi poolele.

Sularahas maksmise korral laske müüjal raha kättesaamist lepingus või eraldi kviitungil kinnitada. Kui asja seisukord on oluline, lisage fotod või üleandmise-vastuvõtmise akt.

Asja seisukord, puudused ja „müüakse nagu on“

Müüdav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi ja kirjelduse poolest (VÕS § 217 lg 1). Kui omadustes ei ole kokku lepitud, peab asi sobima otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Asi ei vasta lepingule ka siis, kui kolmandal isikul on selle suhtes nõue või muu õigus (VÕS § 217 lg 2 p 2 ja 4).

Müüja vastutab üldjuhul puuduse eest, mis oli olemas asja üleandmisel, isegi kui see ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1 ja § 214 lg 2). Väljaspool tarbijalemüüki ei vastuta müüja puuduse eest, millest ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Seepärast on teadaolevate puuduste kirjapanek kasulik mõlemale poolele.

Tingimust „müüakse nagu on“ kasutatakse vastutuse piiramiseks. Selline kokkulepe on põhimõtteliselt lubatud (VÕS § 106 lg 1), kuid sellel on piirid:

• müüja ei saa sellele tugineda, kui ta teadis või pidi teadma puudusest ja jättis selle ostjale teatamata (VÕS § 221 lg 2);
• tühine on kokkulepe, mis välistab vastutuse tahtliku rikkumise korral või piirab vastutust ebamõistlikult (VÕS § 106 lg 2);
• tarbijalemüügi korral on tühine kokkulepe, mis enne puudusest teatamist piirab tarbija seadusest tulenevaid õigusi (VÕS § 237 lg 1).

Kui müüja on ettevõtja ja ostja tarbija

Tarbijalemüük on vallasasja müük, kus müüja sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses ja ostja on tarbija (VÕS § 208 lg 4). Müüja vastutab mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul üleandmisest (VÕS § 218 lg 2). Esimese aasta jooksul ilmnenud puuduse puhul eeldatakse, et see oli olemas juba üleandmisel, kui eeldus ei ole vastuolus asja või puuduse olemusega (VÕS § 218 lg 2²). Need sätted kehtivad praegusel kujul alates 1. jaanuarist 2022. Tarbija peab puudusest teatama kahe kuu jooksul pärast sellest teadasaamist (VÕS § 220 lg 1).

Hind, tasumine ja omandi üleminek

Ostja ei pea maksma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata, välja arvatud juhul, kui kokkulepitud üleandmis- või tasumisviisi tõttu see ei ole võimalik (VÕS § 213 lg 3).

Vallasasja omand läheb ostjale üle, kui müüja annab asja valduse üle ja pooled on omandi üleminekus kokku leppinud (asjaõigusseaduse ehk AÕS § 92 lg 1). Üleandmisega läheb ostjale üle ka asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko (VÕS § 214 lg 2).

Osamaksete korral saab müüja end kaitsta omandireservatsiooniga ehk kokkuleppega, et omand jääb müüjale kuni hinna täieliku tasumiseni (VÕS § 233 lg 1). Sellele tuginedes saab müüja asja ostjalt välja nõuda alles pärast lepingust taganemist (VÕS § 233 lg 2).

Ostjal tasub kontrollida, et müüja on asja omanik. Varastatud, kadunud või muul viisil omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud asja ei saa heausksena omandada; erand on näiteks avalikul enampakkumisel omandatud asi (AÕS § 95 lg 3).

Ost müügi leping eraisikuga ja eraisikult firmale

Kahe eraisiku vaheline müük

Kui müüja ja ostja on mõlemad eraisikud, ei ole tegemist tarbijalemüügiga ja kehtivad müügilepingu üldreeglid. Tarbijavaidluste komisjon lahendab tarbija ja kaupleja vahelisi vaidlusi (tarbijakaitseseaduse § 40 lg 3), seega jääb eraisikute vaidlus kokkuleppe või kohtu lahendada. Kui eraisikuna esinev müüja müüb sarnaseid asju korduvalt, võib ta tegelikult olla ettevõtja (VÕS § 1 lg 6).

Ostu-müügileping eraisikult firmale ja ostuakt

Kui ettevõte ostab kauba eraisikult, kes arvet ei esita, vormistatakse tehing tavaliselt ostuakti või kirjaliku ostu-müügilepinguga. See on raamatupidamise algdokument, millest peavad nähtuma vähemalt tehingu toimumise aeg, majandusliku sisu kirjeldus ning arvnäitajad, näiteks kogus, hind ja summa (raamatupidamise seaduse § 7 lg 2). Praktikas lisatakse müüja nimi, isikukood, allkiri ja makse andmed.

Ettevõttest ostja peab majandustegevuses ostetud asja viivitamata üle vaatama (VÕS § 219 lg 1) ja puudusest teatades selle piisavalt täpselt kirjeldama (VÕS § 220 lg 2). Eraisikust müüjal ei maksustata tulumaksuga tulu isiklikus tarbimises olnud vallasasja võõrandamisest (tulumaksuseaduse § 15 lg 4 p 4).

Millal lihtsast lepingust ei piisa

• Kinnisvara. Kinnisasja võõrandamise kohustustehing ja omandi üleandmise asjaõigusleping peavad olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1 ja § 120 lg 1); sama kehtib korteriomandi kohta (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 3). Vormi järgimata jätmisel on tehing üldjuhul tühine (TsÜS § 83 lg 1). Lugege lähemalt kinnisvaraõigusest.
• Sõiduk. Auto müügiks ei nõua seadus notariaalset vormi, kuid omanikuvahetus tuleb liiklusregistris vormistada viie tööpäeva jooksul (liiklusseaduse § 77 lg 3) ning arvestada tuleb registreerimistasu, liikluskindlustuse ja automaksuga. Vaadake juhendit auto ostu-müügilepingu kohta.
• Paat ja jett. Väikelaev, alla 12-meetrise kogupikkusega laev ja jett peavad merel ja sisevetel liiklemiseks olema registreeritud (meresõiduohutuse seaduse § 35¹ lg 1). Kui registrijärgne omanik teatab müügist, kuid omandaja ei esita viie tööpäeva jooksul registriandmete muutmise taotlust, kustutatakse veesõiduk ajutiselt registrist (meresõiduohutuse seaduse § 35³ lg 5). Paadi ostu-müügilepingus tasub seetõttu kokku leppida, kes ja millal registrikande vormistab.
• Garaaž. Vorm sõltub sellest, mida müüakse. Kui garaaž on eraldi kinnisasi või korteriomand, on vaja notarit. Muul juhul selgitage enne lepingu sõlmimist välja, kas müüte ehitist, ühistu liikmesust või midagi muud.

Levinud vead, mis viivad vaidluseni

• asja kirjeldus on ebamäärane ja hiljem vaieldakse, mida täpselt müüdi;
• puudustest räägitakse suuliselt, kuid lepingusse neid ei kirjutata;
• müüja arvab, et „müüakse nagu on“ kaitseb teda ka puuduste eest, millest ta teadis või pidi teadma;
• raha makstakse sularahas ilma kviitungita;
• ostja ei kontrolli, kas müüja on omanik ja kas asjal on pant või liising;
• ettemaks tehakse ilma kirjaliku kokkuleppeta üleandmise aja kohta;
• kinnisvara „müüakse“ lihtkirjaliku lepinguga;
• puudusest teatatakse liiga hilja (VÕS § 220).

Kui vaidlus on juba tekkinud, alustage läbimõeldud kirjalikust nõudest – vaadake, kuidas koostada pretensioon ja miks kohtus võidab see, kellel on tõendid. Lepingu lõpetamise viise selgitab artikkel ülesütlemise ja taganemise erinevusest.

Korduma kippuvad küsimused

Kas suuliselt sõlmitud ostu-müügileping kehtib?

Jah, kui seadus ei nõua kindlat vormi (VÕS § 11 lg 1). Probleem on tõendamises: vaidluse korral peate suutma näidata, milles kokku lepiti.

Kas ostu-müügileping tuleb sõlmida notari juures?

Ainult siis, kui seadus seda nõuab, näiteks kinnisasja ja korteriomandi müügil (AÕS § 119 lg 1). Tavalise vallasasja müügiks notarit vaja ei ole.

Kas eraisikute vahel kehtib kaheaastane vastutus?

Ei. Kaheaastane tähtaeg ja esimese aasta tõendamiseeldus kehtivad tarbijalemüügi korral, kus müüjaks on ettevõtja (VÕS § 208 lg 4, § 218 lg 2 ja 2²). Eraisikust müüja vastutab siiski puuduse eest, mis oli olemas asja üleandmisel. Sellest tuleneva nõude aegumistähtaeg on üldjuhul kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1) ja see algab asja üleandmisest (VÕS § 227 lg 1).

Millal lasta ostu-müügileping juristil üle vaadata

Juristi abi tasub kasutada, kui tehingu summa on suur, müüakse teadaolevate puudustega kasutatud asja, hind makstakse osade kaupa, üks pool on välismaalt või soovite müüja vastutust piirata. Lugege lähemalt, millal on mõistlik leping juristiga üle vaadata.

Erovik Õigusbüroo aitab eraisikuid ja ettevõtteid vaidlustes ning on esindanud kliente enam kui 250 vaidlusasjas, sealhulgas üle 150 kohtuasjas. Nõudekirja või vastuse nõudekirjale hind on 120–200 eurot, hagiavalduse hind alates 300 eurost ja tunnitasu 60–80 eurot; hind lepitakse kokku enne töö alustamist. Vaadake hinnakirja või võtke meiega ühendust.

Artikkel on koostatud 29.10.2026 kehtiva õiguse järgi.