Üürileping: mida eluruumi üürilepingusse kirjutada (näidis)

Üürileping on leping, millega üürileandja annab asja üürnikule kasutamiseks ja üürnik maksab selle eest tasu ehk üüri (võlaõigusseaduse ehk VÕS § 271). Kui üüritakse korterit või maja elamiseks, on tegemist eluruumi üürilepinguga. Selle puhul kaitseb seadus üürnikku eriti tugevalt: kokkulepe, mis kaldub poolte õiguste, kohustuste või vastutuse osas seadusest üürniku kahjuks kõrvale, on tühine (VÕS § 275).

Seetõttu tasub ka internetist leitud tasuta üürilepingu blanketti enne allkirjastamist hoolikalt kontrollida. Allpool selgitame, mida eluruumi üürilepingusse kirjutada ja millised tingimused ei kehti, ning anname lihtsa üürilepingu näidise.

Eluruumi üürileping: millal ja mis vormis see sõlmida

Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks (VÕS § 272 lg 1). Eluruumi üürimise erisätteid ei kohaldata muu hulgas majutusettevõtte ruumidele ja puhkamiseks mõeldud ruumidele, mis üüritakse kuni kolmeks kuuks, ega muude ruumide ajutise kasutamise lepingutele (VÕS § 272 lg 4). Seega ei kehti lühiajaline üürileping puhkuse ajaks samadel reeglitel kui korteri üürimine elamiseks.

Seadus ei nõua üldjuhul, et üürileping oleks kirjalik (VÕS § 11 lg 1). Siiski tasub korteri üürileping alati kirja panna, sest mitu olulist tingimust kehtib ainult siis, kui need on kokku lepitud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. See tähendab püsivalt taasesitatavat teksti, milles on poolte nimed, kuid omakäelist allkirja ei ole vaja (tsiviilseadustiku üldosa seaduse ehk TsÜS § 79). Sellist vormi nõuavad näiteks:

• kõrvalkulude kandmine üürniku poolt (VÕS § 292 lg 1);
• hoone korrashoiu- ja parenduskulude kandmine, mis tuleb kokku leppida juba lepingu sõlmimisel (VÕS § 292 lg 1¹);
• leppetrahv ja seadusjärgsest kõrgem viivisemäär (VÕS § 287 lg 3 ja § 287¹);
• lepingu sõlmimisel tehtud kokkulepe, et üürnik kõrvaldab lepingu lõppedes hariliku kulumise või kannab selle mõistlikud ja vajalikud kulud (VÕS § 334 lg 2¹).

Kui eluruumi üürileping sõlmitakse üle ühe aasta pikkuse tähtajaga, peab see olema kirjalik. Vastasel korral loetakse leping tähtajatuks, kuid seda ei saa üles öelda nii, et see lõpeks varem kui aasta möödumisel eluruumi üleandmisest (VÕS § 274). Kirjaliku vormiga on võrdne elektrooniliselt, näiteks digitaalselt allkirjastatud leping (TsÜS § 80).

Tähtajaline või tähtajatu üürileping

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. Enne seda saab lepingu lõpetada poolte kokkuleppel või erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel (VÕS § 309 lg 1 ja § 313). Kui üürnik jätkab pärast tähtaja lõppu eluruumi kasutamist ja kumbki pool ei avalda kahe nädala jooksul teistsugust tahet, muutub leping tähtajatuks. Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürileping muutub tähtajatuks ka siis, kui kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja lõppu, et ei soovi lepingu pikenemist (VÕS § 310).

Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette, möbleeritud toa üürimisel vähemalt üks kuu ette (VÕS § 312). Ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 325). Kokkulepe, mis annab üürileandjale õiguse tähtajatu leping üles öelda muul kui seaduses nimetatud alusel, on tühine (VÕS § 309 lg 3). Ülesütlemise ja taganemise erinevust selgitame artiklis mis vahe on lepingu ülesütlemisel ja lepingust taganemisel.

Üürilepingu olulised tingimused

Üür ja üüri tõstmine

Kui maksetähtpäevas ei ole kokku lepitud, tuleb üür maksta pärast iga ajavahemiku möödumist (VÕS § 294). Seepärast märkige lepingusse kindel maksetähtpäev ja makseviis.

Tähtajatu lepingu korral eeldatakse, et eluruumi üürileandja võib üüri tõsta iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest. Sellest tuleb teatada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette ning märkida teates uus üür, tõstmise aeg, põhjendus ja arvestus ning vaidlustamise kord. Nõuetele mittevastav üüri tõstmine on tühine (VÕS § 299). Üürnik võib 30 päeva jooksul tõstmise teate saamisest lepingu üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette (VÕS § 303¹).

Kõrvalkulud

Kõrvalkulud on tasu teenuste eest, mis on seotud eluruumi kasutamisega, näiteks vesi, küte, elekter ja prügivedu. Nende kandmises tuleb kokku leppida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning üürnik võib nõuda kulusid tõendavate dokumentidega tutvumist (VÕS § 292).

Tagatisraha

Tagatisraha võib olla kuni kolme kuu üür ja üürnik võib selle maksta kolme kuu jooksul võrdsete osadena. Üürileandja peab hoidma tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi ning intress kuulub üürnikule. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist (VÕS § 308). Leppetrahvi nõuet ei saa tagatisraha arvelt rahuldada (VÕS § 287 lg 5).

Leppetrahv ja viivis

Leppetrahv üüri või muu rahalise kohustuse rikkumise eest on eluruumi üürilepingus tühine. Leppetrahvi võib kokku leppida ainult olulise mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks ja rikkumine peab olema lepingus täpselt kirjeldatud. Üks leppetrahv ei tohi ületada 10 protsenti ühe kuu üürist koos üürniku kanda olevate kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludega ning ühe kuu leppetrahvid kokku 20 protsenti (VÕS § 287). Viivises võib kokku leppida seadusjärgsest kõrgemas määras, kuid mitte üle kolme korra seadusjärgse viivisemäära (VÕS § 287¹).

Allüür ja pereliikmed

Eluruumi allüürile andmiseks on vaja üürileandja nõusolekut, kuid üürileandja võib sellest keelduda ainult mõjuval põhjusel (VÕS § 288). Oma abikaasat, registreeritud elukaaslast, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid võib üürnik majutada ilma üürileandja nõusolekuta, kui lepingus ei ole kokku lepitud, et selleks on nõusolek vajalik (VÕS § 289).

Üürilepingu näidis ja täitmise juhend

Allpool on lihtsa eluruumi üürilepingu ülesehitus. Kopeerige see tekstidokumenti, asendage nurksulgudes olevad kohad oma andmetega ja salvestage vajaduse korral PDF-failina. Näidis ei asenda konkreetse olukorra hindamist.

1. Pooled. Üürileandja ja üürniku nimi, isiku- või registrikood, aadress, telefon ja e-post.
2. Üüritav eluruum. Aadress, pindala, tubade arv ning koos eluruumiga antav mööbel ja tehnika (inventarinimekiri lisana).
3. Lepingu kestus. „Leping on sõlmitud tähtajaga kuni [kuupäev]“ või „Leping on sõlmitud tähtajatult“. Lisage eluruumi üleandmise kuupäev.
4. Üür. „Üür on [summa] eurot kuus ja see tasutakse ette iga kalendrikuu [kuupäev]. kuupäevaks üürileandja pangakontole [kontonumber].“
5. Kõrvalkulud. Kulud, mida üürnik kannab, nende arvestamise alus (näiteks arvestinäidud või korteriühistu arve) ja tasumise tähtaeg.
6. Tagatisraha. Summa (kuni kolme kuu üür), tasumise aeg ja tagastamise tingimused.
7. Kasutamise tingimused. Lemmikloomad, suitsetamine, allüür, ümberehitused ja remonttööd.
8. Leppetrahv (valikuline). Ainult täpselt kirjeldatud olulise mitterahalise rikkumise puhuks ja seaduse piires.
9. Lepingu lõppemine ja teated. Ülesütlemise tähtajad, eluruumi tagastamise seisukord, võtmete tagastamine ning e-posti aadressid teadete saatmiseks.
10. Lisad. Üleandmise-vastuvõtmise akt, inventarinimekiri ja fotod.
11. Allkirjad. Kuupäev ja mõlema poole allkiri, kas omakäeline või digitaalne.

Üleandmise akt ja korteri seisukorra fikseerimine

Kui üleandmise-vastuvõtmise akt on koostatud, eeldatakse, et eluruum anti üle aktis kirjeldatud seisundis (VÕS § 334 lg 1). Märkige aktis:

• olemasolevad puudused ja kahjustused;
• arvestite näidud üleandmise päeval;
• üle antud võtmete arv;
• mööbel ja tehnika ning nende seisukord.

Lisage kuupäevaga fotod ja laske mõlemal poolel akt allkirjastada. Lepingu lõppedes peab üürnik tagastama eluruumi seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Hariliku kulumise eest ta ei vastuta, kui lepingu sõlmimisel ei ole kokku lepitud teisiti (VÕS § 334 lg 1, 2 ja 2¹). Üürileandja peab tagastamisel eluruumi üle vaatama ja üürnikule puudustest viivitamata teatama, muidu kaotab ta üldjuhul nendest tulenevad õigused (VÕS § 336). Üürileandja nõue eluruumi halvendamise eest aegub kuue kuu jooksul eluruumi tagasisaamisest (VÕS § 338).

Tingimused, mis on üürniku kahjuks tühised

Tühine tingimus ei kohusta üürnikku ka siis, kui ta on lepingule alla kirjutanud. Eluruumi üürilepingus on tühised näiteks:

• leppetrahv üüri või kõrvalkulude hilinemise eest (VÕS § 287 lg 1);
• tingimus, mis seob üürniku seadusest tuleneva õiguse kasutamise rahasumma maksmisega (VÕS § 287 lg 2);
• viivis, mis ületab seadusjärgse viivisemäära rohkem kui kolm korda (VÕS § 287¹ lg 2);
• üürileandja õigus öelda tähtajatu leping üles muul kui seaduses nimetatud alusel (VÕS § 309 lg 3);
• kohustus maksta lepingu lõppemisel muud kui kahjuhüvitist, välja arvatud seaduses lubatud kokkulepped (VÕS § 334 lg 4);
• tingimus, mis seab lepingu sõlmimise või jätkamise sõltuvusse kohustusest, mis ei ole otseselt seotud eluruumi kasutamisega (VÕS § 273);
• muu üürniku kahjuks seadusest kõrvale kalduv kokkulepe (VÕS § 275), näiteks tagatisraha kokkulepe osas, mis ületab kolme kuu üüri (VÕS § 308 lg 1).

Üürilepingu lisa ja tingimuste muutmine

Üürilepingu tingimusi saab muuta poolte kokkuleppel. Kõige selgem on vormistada muudatus üürilepingu lisana, mille mõlemad pooled allkirjastavad. Seaduses nõutud vormis sõlmitud lepingut saab üldjuhul muuta samas vormis. Kui pooled on lepingus kokku leppinud kindla vormi, näiteks kirjaliku, saab muudatuse teha muus vormis ainult siis, kui selles on kokku lepitud (TsÜS § 77 lg 3).

Lisa nr [1] [kuupäev] sõlmitud üürilepingule. Pooled lepivad kokku, et alates [kuupäev] on üür [summa] eurot kuus. Muus osas jäävad üürilepingu tingimused muutmata. [Kuupäev ja poolte allkirjad]

Tähtajalise lepingu kestel saab üürileandja üüri või muid tingimusi ühepoolselt muuta ainult siis, kui vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingus on selles kokku lepitud, üüri tõstetakse kõige rohkem kord aastas ja muutmise alus on lepingus täpselt kindlaks määratud (VÕS § 299 lg 5 ja § 300). Muul juhul on vaja üürniku nõusolekut.

Üürileping inglise keeles välismaalasest üürnikuga

Eluruumi üürilepingu võib sõlmida ka inglise keeles või kakskeelsena. Kui leping on koostatud mitmes keeles ja tekstidel on võrdne jõud, lähtutakse lahknevuse korral algselt koostatud tekstist (VÕS § 29 lg 9). Seepärast kirjutage lepingusse, kumb keeleversioon on vastuolu korral ülimuslik. Kui vaidlus jõuab kohtusse, nõuab kohus võõrkeelsest dokumentaalsest tõendist üldjuhul eestikeelset tõlget (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 33 lg 1).

Vaidluste ennetamine ja lahendamine

Enamikku üürivaidlusi aitavad ennetada selge leping, korralik üleandmise akt, maksed pangaülekandega ja kirjalikud teated. Kui vaidlus siiski tekib, võib eluruumi üürilepingu pool pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (üürivaidluse lahendamise seadus ehk ÜVLS § 1).

• Üürikomisjon ei ole igas omavalitsuses: kohaliku omavalitsuse üksus võib selle asutada, kuid ei pea (ÜVLS § 2). Rahalisi nõudeid üle 3200 euro üürikomisjon ei lahenda (ÜVLS § 1 lg 1¹).
• Kui pool ei nõustu üürikomisjoni otsusega, võib ta 20 päeva jooksul otsuse kättesaamisest pöörduda samas vaidluses maakohtusse. Muidu otsus jõustub ja on täitemenetluses täidetav (ÜVLS § 21, § 22 ja § 24).
• Kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval või võlgnetav üür ületab kahe kuu üüri, võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda. Üldjuhul peab ta enne andma kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ja hoiatama ülesütlemise eest (VÕS § 316).
• Üürileandja ülesütlemise võib üürnik vaidlustada, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Taotlus tuleb esitada üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest (VÕS § 326 ja § 329).

Lähemalt lugege artiklitest üürivaidlused: tagatisraha, korteri kahjustused ja üürivõlad, mida teha, kui üürnik ei maksa üüri ja kuidas üks üürivaidlus üürikomisjonis lahenes. 2021. aastal jõustunud muudatustest räägib artikkel üürisuhete regulatsiooni täpsustamine seaduses.

Korduma kippuvad küsimused

Kas üürileping peab olema kirjalik?

Üldjuhul mitte, kuid üle aasta pikkune tähtajaline eluruumi üürileping peab olema kirjalik, et kokkulepitud tähtaeg kehtiks (VÕS § 274). Mitu tingimust, näiteks kõrvalkulud ja leppetrahv, kehtib ainult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Kui suur võib olla tagatisraha?

Eluruumi üürilepingus kuni kolme kuu üür, mida üürnik võib tasuda kolme kuu jooksul võrdsete osadena (VÕS § 308 lg 1).

Kas tähtajalise üürilepingu saab enne tähtaega lõpetada?

Poolte kokkuleppel jah. Ühepoolselt ainult erakorraliselt mõjuval põhjusel, näiteks kui üürnik on üüri maksmisega viivituses või eluruumi kasutamine ohustab oluliselt tervist (VÕS § 313, § 316 ja § 317).

Kuidas jurist saab aidata

Erovik Õigusbüroo jurist aitab koostada Teie olukorrale sobiva üürilepingu, vaadata enne allkirjastamist üle Teile pakutud lepingu ning lahendada üürivaidluse üürikomisjonis või kohtus. Hind lepitakse kokku enne töö alustamist, tunnitasu on 60–80 eurot. Lugege, millal on mõistlik leping juristiga üle vaadata, tutvuge hinnakirjaga või võtke meiega ühendust.

Artikkel on koostatud 29.10.2026 kehtiva õiguse järgi.